Cum se calculează impozitul pe veniturile din chirii în 2026: ghid pas cu pas

Se pare simplu — încasezi chirie, plătești 10% impozit — dar calculul real implică un pas suplimentar (deducerea forfetară) și, pentru mulți proprietari, o a doua obligație: CASS. Iată, pas cu pas, cum calculezi exact cât datorezi din chiria pe 2026.

Pasul 1: calculezi venitul net, nu venitul brut

Impozitul nu se aplică direct la toată chiria încasată. Din venitul brut (suma totală încasată în cursul anului) se scade o cotă forfetară de cheltuieli de 20%, indiferent de cheltuielile reale avute cu apartamentul. Ce rămâne este venitul net impozabil.

Venit net = Venit brut anual − 20% din venitul brut

Pasul 2: aplici cota de impozit de 10%

Peste venitul net calculat la pasul 1 se aplică o cotă de 10%. Practic, pentru că baza de calcul este deja redusă cu 20%, impozitul efectiv reprezintă 8% din chiria brută încasată.

Exemplu concret de calcul

• Chirie lunară: 2.000 lei → venit brut anual: 24.000 lei
• Venit net impozabil: 24.000 − 20% = 19.200 lei
• Impozit datorat: 19.200 × 10% = 1.920 lei/an (echivalentul a 8% din chiria brută)

Pasul 3: verifici dacă datorezi și CASS

CASS (contribuția la sănătate) nu se datorează automat — depinde de un prag. Dacă venitul tău net anual din chirii (cumulat, dacă e cazul, cu alte venituri din categoria „venituri pasive": dividende, dobânzi) depășește 6 salarii minime brute pe economie, ai obligația de a plăti CASS.

Pentru 2026, plafoanele se raportează la salariul minim brut valabil la 1 ianuarie 2026 (4.050 lei) — chiar dacă acesta a crescut ulterior în cursul anului, majorarea nu modifică plafoanele CASS pentru anul curent.

• Sub 6 salarii minime (24.300 lei venit net/an): nu datorezi CASS.
• Între 6 și 12 salarii minime: CASS = 2.430 lei/an (10% din plafonul de 6 salarii minime).
• Între 12 și 24 salarii minime: CASS = 4.860 lei/an (10% din plafonul de 12 salarii minime).
• Peste 24 salarii minime: CASS = 9.720 lei/an (10% din plafonul de 24 salarii minime).

Important: CASS se calculează pe tranșe fixe, nu procentual din tot venitul — odată ce depășești un prag, plătești suma fixă aferentă acelui prag, nu 10% din întregul venit.

Pasul 4: cum și când declari

Impozitul și, dacă e cazul, CASS se declară prin Declarația Unică, iar termenul de plată pentru veniturile realizate în anul anterior este 25 mai. Nu ai reținere la sursă automată (cu excepția cazului în care chiriașul este firmă) — responsabilitatea declarării și plății îți revine integral ție, ca proprietar.

Checklist fiscal anual pentru proprietar

• Centralizează chiriile datorate și încasate pentru fiecare contract.
• Verifică venitul net și dacă totalul veniturilor relevante te apropie de pragurile CASS.
• Păstrează contractul, actele adiționale și dovezile de plată într-un singur loc.
• Pregătește Declarația Unică din timp, fără să aștepți ultimele zile înainte de termen.
• Verifică separat situațiile speciale: chirie în euro, chiriaș firmă, coproprietari sau rezidență fiscală în alt stat.

Când calculul de bază nu se aplică identic

Formula de mai sus este un punct de plecare pentru închirierea obișnuită către o persoană fizică. Dacă chiriașul este firmă, impozitul poate fi reținut la sursă. Dacă chiria este în euro, cursul folosit în evidența fiscală trebuie verificat separat. Pentru nerezidenți sau coproprietari pot apărea obligații suplimentare.

• Închiriezi unei firme: reținerea la sursă și CASS
• Chirie în euro: cursul valutar folosit la ANAF
• Impozitul pe chirii pentru proprietarii care locuiesc în străinătate
• Contract de închiriere cu coproprietari și ANAF

Surse oficiale

• Codul fiscal — Portal Legislativ
• ANAF — exemple pentru Declarația Unică 2026

Concluzie

Regula scurtă: impozitul e mereu 8% din chiria brută, iar CASS se activează doar dacă treci de anumite praguri, calculate pe tranșe fixe, nu procentual continuu. Cu cifre clare din capul locului, declarația de mai nu mai e o surpriză.

În modulul Taxe din Rentico, calculul impozitului și al CASS se face automat, pe baza chiriilor încasate efectiv — nu mai ții calculele într-un carnețel separat.

Vrei cifrele exacte pentru cazul tău, chiar acum? Încearcă calculatorul gratuit de impozit chirie și CASS — rezultat instant, fără cont.

Mai departe: taxe și ANAF

• Calculator impozit chirie și CASS
• CASS pentru chirii: praguri și sume
• Declarația Unică pentru chirii

Notă: articol informativ, actualizat cu reglementările fiscale valabile pentru anul 2026. Situația ta fiscală concretă poate avea particularități — pentru cazuri complexe (mai multe surse de venit, PFA, microîntreprindere), consultă un contabil.