Chirie în euro: ce curs valutar se folosește de fapt la ANAF (nu e cel din contract)

Dacă chiria ta e stabilită în euro — cazul a peste 80% din contractele de închiriere din România — probabil crezi că există un singur „curs valutar" relevant. De fapt, sunt doi curși diferiți, folosiți în momente diferite, și confuzia dintre ei e sursa multor calcule greșite la Declarația Unică.

Cursul de la plata lunară

Când chiriașul plătește, suma în euro se poate achita direct în euro sau se poate converti în lei la cursul BNR din ziua plății — sau la orice alt curs negociat explicit în contract (de exemplu, cursul afișat de banca proprietarului). Dacă plata vine dintr-un cont în euro către un cont în lei, banca implicată aplică propriul curs comercial de schimb la conversie, care poate diferi ușor de cursul oficial BNR al zilei.

Dacă în contract nu specifici explicit ce curs se aplică la plata lunară, riști o discuție cu chiriașul de fiecare dată când euro fluctuează vizibil — o clauză clară previne asta din start.

Cursul complet diferit, folosit la Declarația Unică

Aici e partea pe care mulți proprietari nu o știu: pentru raportarea către ANAF, venitul din chirii încasat în valută nu se convertește la cursul zilnic din contract, ci la cursul mediu anual comunicat de BNR pentru anul fiscal respectiv (în cazul persoanelor fizice). Practic, folosești un curs complet diferit de cel pe care l-ai folosit efectiv, lună de lună, pentru a stabili suma în lei încasată de la chiriaș.

Diferența contează pentru că cele două cursuri rareori coincid: dacă euro a crescut constant pe parcursul anului, cursul mediu anual poate fi mai mic decât cursurile din ultimele luni — și invers, dacă a scăzut. Venitul impozabil calculat cu cursul mediu anual poate fi, deci, ușor diferit de suma exactă în lei pe care ai încasat-o efectiv.

Un exemplu concret

• Chirie: 500 EUR/lună, încasată constant timp de 12 luni → 6.000 EUR venit brut anual.
• Din venitul brut se scade cota forfetară de 20% cheltuieli, rămânând 4.800 EUR venit net.
• Impozitul de 10% se calculează asupra celor 4.800 EUR, convertiți în lei la cursul mediu anual BNR pentru anul respectiv — nu la cursurile zilnice din lunile în care ai încasat efectiv banii.

O schimbare de urmărit: proiectul privind marjele valutare

Senatul a adoptat, pe 19 mai 2026, un proiect de lege care ar interzice comercianților să aplice marje suplimentare de curs valutar la facturile exprimate în euro. Proiectul nu este încă în vigoare — trebuie adoptat și de Camera Deputaților și promulgat — dar dacă devine lege, ar putea influența și practica de facturare/conversie pentru chiriile în euro. Verifică stadiul acestui proiect înainte să presupui că se aplică deja.

Concluzie

Dacă închiriezi în euro, ține minte că sunt două cursuri, folosite în două momente diferite: cel din contract, pentru plata lunară efectivă, și cursul mediu anual BNR, folosit strict pentru calculul fiscal la Declarația Unică. Confundarea lor e o greșeală frecventă, dar ușor de evitat odată ce știi diferența.

Modulul Financiar din Rentico ține evidența cash-flow-ului separat, pe fiecare monedă (RON și EUR), ca să nu amesteci sumele încasate efectiv cu conversiile necesare doar la declarația fiscală.

Notă: articol informativ. Cursurile valutare și reglementările fiscale se pot actualiza — verifică valorile curente pe site-ul BNR și ANAF înainte de a depune declarația.