Poți scădea reparațiile apartamentului din impozitul pe chirie?

Pe scurt: în 2026, dacă închiriezi ca persoană fizică un apartament din patrimoniul personal unei alte persoane fizice, nu scazi separat facturile de reparații din venitul impozabil. Codul fiscal scade o cotă forfetară de 20% din venitul brut. Păstrează totuși documentele: îți arată câți bani rămân efectiv din chirie.

Ai plătit zugrăveala dintre doi chiriași, ai schimbat centrala ori ai chemat instalatorul. Cheltuiala este reală și îți reduce banii din cont. Întrebarea fiscală este alta: intră factura respectivă încă o dată în calculul impozitului? Pentru închirierea obișnuită descrisă mai sus, răspunsul este nu.

Ce scazi din chirie înainte să calculezi impozitul

Pentru veniturile din 2026 încadrate la închirierea obișnuită din patrimoniul personal, venitul net se obține prin scăderea unei cote forfetare de 20% din venitul brut. Cota reprezintă cheltuieli recunoscute prin formulă, nu o rambursare a facturilor pe care le-ai plătit efectiv. ANAF precizează că acest regim nu oferă opțiunea de a trece la impozitare în sistem real.

Cu alte cuvinte, o factură de 500 de lei și una de 5.000 de lei nu schimbă separat baza fiscală. Nu aduni cota forfetară cu valoarea reparațiilor; ai dubla aceeași categorie de costuri. Pentru formula completă a impozitului și discuția separată despre CASS, vezi ghidul despre impozitul pe chirii.

Exemplu: chirie de 2.500 lei și reparație de 5.000 lei

Reparația afectează profitul tău, dar nu se deduce încă o dată în declarația fiscală. Mai jos este un exemplu simplificat pentru anul fiscal 2026: contract cu o persoană fizică, chirie neschimbată și achitată lunar timp de 12 luni, fără alte venituri sau costuri incluse în calcul.

Pas	Calcul	Rezultat
Venit brut	2.500 lei × 12 luni	30.000 lei
Cheltuială forfetară	20% × 30.000 lei	6.000 lei
Venit net fiscal	30.000 − 6.000 lei	24.000 lei
Impozit pe venit	10% × 24.000 lei	2.400 lei
Bani rămași după reparație și impozit	30.000 − 5.000 − 2.400 lei	22.600 lei

Exemplu: dacă reparația ar fi costat 8.000 lei, impozitul pe venit din exemplu ar rămâne 2.400 lei, însă banii rămași ar coborî la 19.600 lei. Aceste sume nu includ o eventuală CASS, perioade fără chiriaș sau alte cheltuieli. De aceea, „venitul net fiscal” și „banii rămași” nu sunt același lucru.

De ce merită să păstrezi facturile, chiar fără deducere separată

Factura nu este inutilă. Ea documentează ce s-a reparat și cât a costat, te ajută să verifici garanția lucrării și îți permite să compari venitul fiscal cu rezultatul economic al apartamentului. Dacă pui deoparte o rezervă lunară pentru lucrări, o poți ajusta pe baza costurilor reale, nu după impresii. Pentru metoda de planificare, vezi calculul fondului de rezervă.

Separă în evidența ta cel puțin trei lucruri: chiria prevăzută în contract, suma plătită efectiv pentru reparație și persoana care a suportat-o. În Rentico, zona Financiar urmărește veniturile și cheltuielile proprietății, iar estimarea fiscală este distinctă de costurile reale. Această separare te ajută să nu numești „deductibilă” o cheltuială doar fiindcă apare în raportul tău de profit.

Ce se schimbă dacă reparația o plătește chiriașul

Nu presupune că o reparație plătită de chiriaș îți scade automat obligația fiscală. Codul fiscal spune că venitul brut se majorează cu valoarea cheltuielilor care cad legal în sarcina proprietarului, dacă le face cealaltă parte a contractului. Înainte să tragi o concluzie, stabilește ce lucrare a fost făcută, cine avea obligația să o suporte și ce prevede contractul.

Întrebarea „cine plătește?” este diferită de întrebarea „ce se deduce?”. Ghidul despre reparațiile proprietarului și ale chiriașului explică prima parte. Pentru lucrări mai mari ori o înțelegere prin care chiriașul investește în apartament, cere unui contabil să analizeze documentele înainte de declarare.

Nu confunda închirierea obișnuită cu alte regimuri

Răspunsul de aici privește persoana fizică ce închiriază un bun din patrimoniul personal unei alte persoane fizice în regimul obișnuit. Închirierea pe termen scurt și veniturile plătite de entități care țin contabilitate sunt tratate în articole distincte ale Codului fiscal. Dacă proprietatea este exploatată printr-o firmă sau prin altă structură, nu muta mecanic formula de aici în acel caz.

Comparația dintre proprietatea personală, PFA și societate este explicată în ghidul despre formele de administrare a veniturilor din chirii. Alege regimul numai după verificarea situației concrete, nu pentru că un articol vechi de pe internet promite deducerea tuturor facturilor.

Întrebări frecvente

Pot scădea zugrăveala din impozitul pe chirie?

În regimul obișnuit al persoanei fizice descris aici, nu scazi separat factura de zugrăveală. Venitul net fiscal rezultă din cota forfetară de 20% aplicată venitului brut.

Dacă reparația costă mai mult decât cota forfetară, pot folosi suma reală?

Nu în acest regim. ANAF îl descrie ca impozitare pe bază de cotă forfetară, fără opțiune pentru sistem real; cheltuiala efectivă contează însă la calculul banilor rămași din chirie.

Trebuie să păstrez factura instalatorului?

Merită să o păstrezi pentru istoricul lucrării, garanție și evidența costului real, chiar dacă nu o scazi separat din venitul net fiscal.

Se schimbă impozitul dacă schimb centrala termică?

În exemplul de închiriere obișnuită, prețul centralei nu reduce separat baza impozabilă. Costul îți micșorează însă suma rămasă după cheltuieli și merită inclus în bugetul proprietății.

Ce se întâmplă fiscal dacă repară chiriașul pe banii lui?

Dacă el suportă o cheltuială care cade legal în sarcina proprietarului, Codul fiscal prevede majorarea venitului brut cu valoarea ei. Încadrarea concretă depinde de natura lucrării și de documentele contractuale.

Regula este aceeași dacă încasez chiria prin firmă?

Nu aplica automat această formulă unei societăți. Articolul privește închirierea obișnuită din patrimoniul personal; pentru altă structură, verifică regimul ei fiscal cu un specialist.

Concluzie: ține separat evidența fiscală și profitul real

Înainte să renovezi, calculează două lucruri: impozitul după formula legală și banii care rămân după lucrare. Păstrează devizele și facturile, actualizează bugetul de reparații și nu introduce aceeași cheltuială ca deducere suplimentară peste cota forfetară. Materialul este informativ; pentru o investiție plătită de chiriaș, un alt tip de închiriere sau o situație contractuală neobișnuită, verifică tratamentul cu un consultant fiscal.

Surse

Codul fiscal, forma în vigoare: art. 84 alin. (1)–(3) și art. 123 alin. (2); ANAF Cluj, material privind veniturile din cedarea folosinței bunurilor și noutățile pentru 2026.