Persoană fizică, PFA sau microîntreprindere: ce regim alegi pentru chirii în 2026

Majoritatea proprietarilor încasează chiria direct, ca persoană fizică, fără nicio formă juridică suplimentară. Dar există și varianta PFA — și, în situații specifice, chiar merită luată în calcul. Iată diferențele reale.

Persoana fizică: regimul implicit, cel mai simplu

Ca persoană fizică, veniturile din chirii intră la categoria „cedarea folosinței bunurilor". Calculul e simplu: din venitul brut se scade o deducere forfetară de 20%, iar peste rest se aplică o cotă de 10% — efectiv 8% din chiria brută. Nu ai nevoie de contabilitate în partidă dublă, doar de Declarația Unică depusă anual.

PFA: mai multă flexibilitate, mai multă complexitate

Ca PFA, poți opta, în funcție de tipul de activitate, între sistemul real (impozitare pe venitul net, cu cheltuieli deductibile efective) sau norma de venit (sumă fixă stabilită anual, indiferent de veniturile reale). Impozitul rămâne tot 10%, dar baza de calcul diferă.

Diferența cheie: cheltuielile deductibile

Avantajul real al PFA apare atunci când ai cheltuieli semnificative legate de activitatea de închiriere — renovări majore, comisioane de administrare, costuri de mentenanță recurente. În sistem real, aceste cheltuieli reduc baza impozabilă. Ca persoană fizică, deducerea e fixă la 20%, indiferent cât cheltui efectiv.

Contribuțiile sociale

Atât persoana fizică, cât și PFA-ul datorează CASS dacă depășesc pragul de 6 salarii minime brute anual. PFA-ul are, suplimentar, obligația de CAS (contribuția de pensie) dacă venitul net depășește 12 salarii minime brute pe an — o obligație pe care persoana fizică simplă, din chirii, nu o are.

Când chiar merită PFA

• Ai multe proprietăți și cheltuieli reale mari — deducerea cheltuielilor efective depășește clar 20% forfetar.
• Vrei să tratezi administrarea proprietăților ca o activitate economică, cu evidență contabilă completă și posibilitate de a angaja servicii deductibile.
• Ai alte venituri independente pe care le poți combina sub același PFA, simplificând administrarea fiscală generală.

Concluzie

Pentru majoritatea proprietarilor cu unul sau două apartamente, regimul de persoană fizică rămâne cel mai simplu și, adesea, cel mai avantajos — fără birocrația unui PFA. Trecerea la PFA merită analizată doar când cheltuielile reale sau volumul de activitate justifică efortul suplimentar.

Indiferent de regimul ales, Rentico îți calculează automat impozitul și CASS-ul, în modulul Taxe, pe baza încasărilor reale din platformă.

Notă: articol informativ, nu constituie consultanță fiscală. Decizia PFA vs persoană fizică depinde de situația ta concretă — consultă un contabil.