Garanția de chirie în 2026: când devine venit impozabil și cum o evidențiezi

Garanția de chirie pare un detaliu administrativ până când chiriașul pleacă, rămân restanțe sau apar daune. În 2026, ghidurile ANAF fac vizibil separat totalul garanțiilor reținute în informațiile precompletate pentru Declarația unică. Asta nu înseamnă că orice garanție încasată devine automat venit al proprietarului.

Ce este, de fapt, garanția

Garanția este o sumă de siguranță, stabilită prin contract, pentru obligațiile chiriașului. Ea nu este aceeași cu prima lună de chirie și nu ar trebui amestecată cu încasarea lunară. Contractul ar trebui să precizeze valoarea garanției, scopul ei, situațiile în care poate fi reținută, termenul de restituire și modalitatea de justificare.

Când garanția nu este venit al proprietarului

Dacă suma este păstrată temporar și restituită chiriașului conform contractului, ea nu a fost consumată ca plată pentru chirie sau pentru o altă obligație. Pentru o evidență clară, notează separat data încasării, suma primită și data restituirii. Păstrează dovada transferului și documentul prin care confirmi închiderea garanției.

Când poate fi reținută o parte din garanție

Reținerea poate apărea, de exemplu, pentru chirii sau utilități neachitate, daune documentate ori costuri prevăzute expres în contract. Reține doar suma justificată și restituie diferența. Un proces-verbal de predare-primire, fotografii, facturi și o situație de plată îi oferă proprietarului o bază clară pentru calcul.

Regula practică: nu confunda momentul încasării garanției cu momentul în care o parte din garanție este efectiv reținută.

Ce arată ghidurile ANAF pentru 2026

Ghidul ANAF pentru precompletarea Declarației unice 2026 enumeră distinct „Garanții chirie – totalul sumelor reprezentând garanții reținute”. Prin urmare, proprietarul ar trebui să verifice dacă informațiile afișate în declarație corespund situației reale și documentelor din evidența proprie înainte de trimitere.

Separat, ghidul ANAF privind cedarea folosinței bunurilor reamintește obligația de înregistrare a contractului de locațiune și a modificărilor sale în termen de cel mult 30 de zile. Pentru CASS, veniturile din chirii se analizează împreună cu celelalte venituri relevante; pentru anul 2026, pragul de șase salarii minime indicat în ghid este 24.300 de lei.

Checklist pentru proprietar

• scrie clar în contract suma și scopul garanției;
• separă garanția de chiria lunară în evidența încasărilor;
• documentează orice reținere prin fotografii, facturi și situații de plată;
• restituie diferența și păstrează dovada transferului;
• verifică datele precompletate în D212 și corectează-le, dacă este necesar;
• păstrează contractul și actele justificative într-un singur dosar.

Surse oficiale

• Ghid ANAF pentru precompletarea D212 2026
• Ghid ANAF 2026 – cedarea folosinței bunurilor
• Ordinul ANAF nr. 161/2025

Concluzie

O evidență separată a garanției te ajută să restitui corect banii, să justifici orice reținere și să verifici mai ușor informațiile fiscale. În Rentico poți păstra contractele și documentele într-un singur loc, iar situațiile de plată te ajută să separi chiria, restanțele și sumele justificate.

Articolul este informativ și nu înlocuiește consultanța fiscală sau juridică personalizată. Pentru situații particulare, verifică legislația în vigoare și discută cu un specialist.