TVA la închiriere: când se aplică și ce este opțiunea de taxare

Pentru proprietarul obișnuit care închiriază un apartament unei persoane fizice, TVA nu e un subiect de îngrijorare — dar regula are excepții care merită înțelese, mai ales dacă închiriezi spații comerciale sau ai cumpărat imobilul cu drept de deducere.

Regula de bază: închirierea rezidențială e scutită de TVA

Conform Codului Fiscal, operațiunile de închiriere a imobilelor sunt, ca regulă generală, scutite de TVA. Pentru majoritatea proprietarilor care închiriază unei persoane fizice în scop rezidențial, acesta e finalul discuției — nu colectezi și nu plătești TVA pe chirie.

Când apare opțiunea de taxare

Legea permite totuși proprietarilor să opteze pentru facturarea chiriei cu TVA. Motivul cel mai frecvent: proprietarul a dedus TVA la achiziția sau construcția imobilului și, prin taxarea chiriei, evită ajustarea ulterioară a acelei deduceri.

Cum se exercită opțiunea

Opțiunea se exercită printr-o notificare depusă la ANAF, care justifică alegerea taxării cu TVA. O copie a acestei notificări trebuie transmisă și chiriașului. Fără notificarea depusă, TVA-ul facturat nu este deductibil pentru chiriaș, chiar dacă ai emis facturi cu TVA.

Riscul ajustării TVA

Dacă ai cumpărat imobilul prin mecanismul de taxare inversă și alegi ulterior să închiriezi în regim scutit de TVA, apare obligația de ajustare a TVA dedusă inițial. Ajustarea se calculează proporțional cu anii rămași dintr-o perioadă de referință de 20 de ani — de exemplu, dacă închirierea scutită începe după 5 ani de la achiziție, ajustarea se aplică pentru restul de 15 ani.

Concluzie

Pentru închirierea rezidențială obișnuită, TVA nu se aplică și nu trebuie să te preocupe. Opțiunea de taxare devine relevantă doar în situații specifice — mai ales când ai dedus TVA la achiziție — și implică o notificare formală la ANAF, cu implicații pe termen lung asupra cash-flow-ului.

Rentico îți organizează toate documentele fiscale ale fiecărui imobil în modulul Documente, ca să ai la îndemână istoricul necesar dacă apare o astfel de decizie.

Notă: articol informativ, nu constituie consultanță fiscală. Pentru situația TVA specifică imobilului tău, consultă un contabil sau consultant fiscal.