Cum îți calculezi exact impozitul pe proprietate în 2026 (și de ce nu e egal cu valoarea de piață)

Ai primit o înștiințare de impozit pe proprietate mai mare în 2026 și vrei să înțelegi exact de unde vine cifra — nu doar că „a crescut", ci formula reală din spatele ei? Nu ești singurul care confundă valoarea impozabilă cu valoarea de piață a apartamentului; sunt două cifre complet diferite, calculate după reguli complet diferite. Iată, pas cu pas, cum ajungi la suma exactă pe care o datorezi.

Valoarea impozabilă nu e valoarea de piață

Prima confuzie de lămurit: valoarea impozabilă (cea din formula de calcul a impozitului) nu are nicio legătură directă cu valoarea de piață (prețul la care s-ar vinde efectiv apartamentul) sau cu valoarea dintr-un raport de evaluare bancară. Sunt trei cifre diferite, cu trei scopuri diferite:

• Valoarea impozabilă — o cifră administrativă, calculată printr-o formulă fixă din Codul Fiscal, folosită DOAR pentru a stabili impozitul local.
• Valoarea de piață — prețul real de vânzare-cumpărare, stabilit de cerere și ofertă.
• Valoarea de evaluare bancară — folosită de bănci pentru credite ipotecare, calculată după alte criterii.

De aceea impozitul poate crește cu 100% într-un an fără ca apartamentul să valoreze subit dublu pe piață — cele două cifre pur și simplu nu sunt legate. Practic, nu poți folosi factura de impozit ca argument într-o negociere de vânzare, și nici invers.

Formula exactă, pas cu pas

Pentru persoane fizice, valoarea impozabilă a unui apartament se calculează astfel (art. 457 din Codul Fiscal):

Valoare impozabilă = Suprafața construită desfășurată (mp) × Coeficient de transformare (1,4) × Coeficient de corecție (după rangul localității și zonă) × 2.677 lei/mp

Coeficientul de transformare (1,4) e fix, valabil peste tot în țară. Coeficientul de corecție variază — de exemplu, pentru un apartament din București, zona B, coeficientul e 2,5; alte zone și orașe au valori diferite, stabilite prin hotărâre de consiliu local. Cei 2.677 lei/mp reprezintă „norma de impozitare" stabilită de stat pentru 2026 — a crescut de la 1.000 lei/mp anul trecut.

Odată obținută valoarea impozabilă, impozitul anual efectiv rezultă din:

Impozit anual = Valoare impozabilă × Cota de impozitare (stabilită de primărie, între 0,08% și 0,2%)

Doi proprietari, două facturi — exemple reale

Un apartament de 50,30 mp în sectorul 5 (Rahova), construit în 1983: în 2025 avea o valoare impozabilă de 226.944 lei și un impozit de 227 lei. În 2026, aceeași formulă (cu norma nouă de 2.677 lei/mp) urcă valoarea impozabilă la 471.286 lei — impozitul devine 471 lei dacă plătești până la 31 martie, sau 504 lei după.

Diferența e și mai vizibilă la clădirile vechi. O casă din 1941, de 102,95 mp, în sectorul 2, plătea aproximativ 500 de lei impozit în 2025. În 2026, valoarea impozabilă urcă la 946.590 lei, iar impozitul ajunge la 1.024 lei — dublu, în principal pentru că vechea reducere pentru clădirile cu peste 100 de ani a fost eliminată complet (secțiunea următoare explică de ce).

Reducerile de vechime au dispărut

Până în 2025, clădirile mai vechi beneficiau de reduceri automate ale valorii impozabile:

• 10% pentru clădirile cu vechime între 30 și 50 de ani;
• 30% pentru cele între 50 și 100 de ani;
• 50% pentru cele cu peste 100 de ani vechime.

Toate trei au fost eliminate începând cu 2026 — motivul pentru care proprietarii de apartamente în blocuri vechi sau case interbelice resimt cea mai mare creștere procentuală, chiar mai mare decât creșterea de 79,6% a normei de impozitare. A fost eliminată și scutirea de impozit pentru persoanele cu dizabilitate gravă sau accentuată, pentru locuința de domiciliu și un autoturism.

Ce mai poate adăuga primăria ta

Cota de impozitare (0,08%-0,2%) e stabilită individual de fiecare consiliu local, cu o singură restricție: nu poate fi mai mică decât nivelul aplicat în 2025. Practic, unele primării au marjă să majoreze suplimentar cota, peste creșterea deja adusă de noua normă — motiv în plus să verifici hotărârea consiliului local al localității tale (de obicei publicată pe site-ul primăriei sau vizibilă în contul de pe ghiseul.ro), nu doar formula generală din acest articol.

Dacă deții prin firmă, regulile sunt altele

Formula de mai sus se aplică proprietarilor persoane fizice. Dacă deții apartamentele printr-un SRL sau altă persoană juridică, sau dacă imobilul e nerezidențial, calculul valorii impozabile pornește de la un raport de evaluare actualizat, nu de la formula cu normă și coeficienți — iar acel raport trebuie reactualizat cel mult o dată la 5 ani. Pentru clădirile cu ultimul raport datat 31 decembrie 2020 (sau dobândite înainte de acea dată), declarațiile fiscale rectificative cu evaluarea nouă au avut termen 31 martie 2026. Dacă administrezi proprietăți prin firmă, verifică separat acest regim — nu formula din acest articol.

Termenul de plată și bonificația de 10%

Impozitul pe proprietate se plătește integral până la 31 martie, cu o bonificație de până la 10% (procentul exact variază de la o primărie la alta) pentru plata anticipată în acest interval. Dacă nu plătești până atunci, poți achita integral mai târziu sau în două tranșe egale, conform Codului Fiscal — dar pierzi bonificația.

Ce urmează: tranziția la valoarea de piață în 2027

Creșterea din 2026 nu e un capăt de drum, ci un pas intermediar. România și-a asumat, printr-un angajament legat de PNRR și amânat deja de mai multe ori, trecerea la un sistem de impozitare bazat direct pe valoarea de piață a proprietăților — sistemul e-Proprietatea — începând cu 1 ianuarie 2027. Norma actuală de 2.677 lei/mp e o etapă de recalibrare către acel sistem, nu forma lui finală.

Concluzie

Impozitul pe proprietate din 2026 nu e o greșeală de facturare, ci rezultatul unei formule complet documentate — și acum știi exact cum să o reconstitui pentru propriul apartament. E important să nu confunzi această factură cu impozitul pe veniturile din chirii (cel declarat prin D212, plus CASS) — sunt două obligații fiscale complet separate, către instituții diferite.

Modulul Taxe din Rentico calculează automat exact acea a doua obligație — impozitul pe venitul din chirii și CASS, cu declarația D212 pregătită. Pentru impozitul pe clădiri (cel din acest articol), care rămâne o taxă locală stabilită de primărie, îl poți înregistra separat ca o cheltuială în modulul Financiar, ca să vezi impactul lui real asupra cashflow-ului anual.

Notă: articol informativ, actualizat cu reglementările valabile pentru anul fiscal 2026. Coeficientul de corecție și cota de impozitare variază după localitate și zonă — verifică valorile exacte pentru proprietatea ta pe site-ul primăriei sau prin ghiseul.ro.