Cât te costă, de fapt, să fii proprietar: toate cheltuielile pe care randamentul brut nu le arată

Când calculezi cât aduce apartamentul tău închiriat, e tentant să te oprești la randamentul brut: chiria anuală împărțită la prețul de achiziție. Problema e că această cifră ignoră o listă lungă de cheltuieli reale, care reduc semnificativ ce rămâne, de fapt, în buzunarul tău.

Impozitul pe venitul din chirii

Primul cost, cel mai vizibil: 8% din chiria brută încasată (cotă forfetară de 20% cheltuieli, plus 10% impozit pe venitul net rămas). E o cheltuială fixă, previzibilă, dar mulți proprietari o uită complet din calculul inițial de randament.

Impozitul pe proprietate

Un cost anual separat, plătit indiferent dacă apartamentul e închiriat sau stă gol — și care a crescut pentru mulți proprietari începând din 2026. Suma variază în funcție de valoarea impozabilă a imobilului, dar rămâne o cheltuială constantă, an de an.

Asigurarea PAD și cea facultativă

PAD e obligatorie prin lege — 130 lei/an pentru locuințe tip A, 50 lei/an pentru tip B — dar acoperă doar riscuri catastrofale. O poliță facultativă, care acoperă incendiu, avarii de instalații sau răspundere civilă, adaugă un cost suplimentar, opțional dar recomandat.

Fondul de întreținere și reparații

Fondul de rulment și fondul de reparații ale asociației de proprietari sunt, prin lege, strict în sarcina proprietarului, indiferent ce ai stabilit cu chiriașul pentru restul întreținerii. E un cost adesea uitat pentru că, lunar, pare mic — dar se adună.

Fiecare dintre aceste costuri pare mic izolat. Adunate pe un an întreg, pot reduce randamentul „de pe hârtie" cu câteva puncte procentuale întregi.

Perioadele de vacanță între chiriași

Timpul în care apartamentul stă gol între doi chiriași — pentru curățenie, reparații minore sau simplă căutare a următorului chiriaș — se estimează, în medie, la 5-8% din chiria anuală posibilă. Un calcul de randament care presupune ocupare 100% tot anul e, în practică, nerealist.

Comisionul de administrare, dacă delegi

Dacă nu administrezi singur apartamentul și apelezi la o firmă de administrare, comisionul standard e de 8-10% din chiria lunară — un cost recurent care, pe termen lung, cântărește mult mai mult decât pare la prima vedere.

Concluzie

Niciunul dintre aceste costuri, luat separat, nu pare suficient să schimbe decizia de a investi într-un apartament de închiriat. Adunate împreună — impozit, PAD, întreținere, vacanță, eventual administrare — pot reduce randamentul brut cu câteva puncte procentuale, uneori suficient cât să schimbe complet calculul față de alte forme de investiție.

Modulul Financiar din Rentico centralizează automat toate aceste cheltuieli per apartament, ca să vezi cash-flow-ul net real, nu doar randamentul brut teoretic de pe hârtie.

Notă: articol informativ, cu cifre orientative valabile la mijlocul anului 2026. Costurile reale variază în funcție de oraș, zonă și tipul imobilului.