Randamentul unui apartament la chirie: cum calculezi cât câștigi cu adevărat

Un apartament închiriat cu 1.800 lei pe lună pare, la prima vedere, o investiție bună. Dar chiria brută nu e câștigul tău real — abia după ce scazi impozitul, cheltuielile de proprietar și riscul de vacanță afli cât rămâne cu adevărat în buzunar. Randamentul (randamentul chiriei, sau „yield” în termeni de investiții) e indicatorul care îți dă răspunsul corect, în procente comparabile cu orice altă investiție.

Randamentul brut — punctul de plecare, nu răspunsul final

Randamentul brut compară doar chiria anuală cu prețul de achiziție al apartamentului, fără să scadă nimic:

Randament brut = (chirie lunară × 12) / preț achiziție × 100

E util ca prim filtru rapid, când compari mai multe apartamente între ele, dar nu spune nimic despre cât rămâne efectiv în cont după impozit și cheltuieli. Două apartamente cu același randament brut pot avea randamente nete foarte diferite, în funcție de cât costă întreținerea și taxele fiecăruia.

Randamentul net — cifra care contează cu adevărat

Randamentul net scade din chiria anuală toate costurile reale de proprietar înainte de a raporta rezultatul la prețul de achiziție:

Randament net = (chirie anuală − impozit pe venit − cheltuieli anuale de proprietar) / preț achiziție × 100

Cheltuielile care trebuie scăzute, chiar dacă unele par mici izolat:

• Impozitul pe venitul din chirii — 10% aplicat pe 80% din chiria brută anuală (baza impozabilă, după deducerea forfetară de 20% valabilă din 2026).
• Impozitul local pe clădire, plătit anual la primărie.
• Asigurarea obligatorie a locuinței (PAD).
• Fondul de reparații și întreținere pe care îl suporți ca proprietar (nu partea recuperată de la chiriaș prin utilități).
• Eventualul comision, dacă apartamentul e administrat de o firmă sau printr-un agent.

Dacă venitul tău total din chirii (plus alte venituri similare) depășește pragul anual stabilit prin lege, se adaugă și CASS — am detaliat exact cum se calculează pragul și contribuția într-un articol dedicat, ca să nu complicăm exemplul de mai jos.

Exemplu complet, cu cifre reale

Un apartament cumpărat cu 320.000 lei, închiriat cu 1.800 lei pe lună:

• Chirie anuală brută: 1.800 × 12 = 21.600 lei
• Randament brut: 21.600 / 320.000 × 100 = 6,75%

Acum scădem costurile reale de proprietar pentru un an:

• Impozit pe venit (10% din 80% × 21.600): 1.728 lei
• Impozit local pe clădire: 950 lei
• Asigurare PAD: 200 lei
• Fond reparații/întreținere (partea proprietarului): 1.200 lei

Total scăzut din chirie: 1.728 + 950 + 200 + 1.200 = 4.078 lei. Venitul net anual rămas: 21.600 − 4.078 = 17.522 lei.

Randament net = 17.522 / 320.000 × 100 = 5,48% — cu aproape un punct și jumătate procentual mai mic decât randamentul brut de 6,75% cu care a pornit calculul. Diferența dintre cele două cifre e exact costul real al deținerii apartamentului, cel pe care un Excel cu chirii lunare rareori îl arată dintr-o privire.

Acest calcul nu include riscul de vacanță — lunile în care apartamentul stă gol între doi chiriași. Dacă apartamentul stă liber, în medie, o lună la fiecare doi ani, mai scazi încă aproximativ 4% din randamentul net, deci varianta realistă e undeva sub 5,5%.

Ce înseamnă o cifră bună

Ca reper orientativ, folosit frecvent în evaluarea investițiilor imobiliare din România:

• Sub 4% — randament slab
• 4-6% — randament onorabil
• 6-8% — randament bun
• Peste 8% — randament excelent

Aceste praguri sunt orientative, nu absolute — un randament de 5% pe un apartament nou, într-o zonă în creștere, cu chiriași stabili, poate fi o alegere mai bună decât un randament de 8% pe un apartament vechi, cu reparații frecvente și chiriași care se schimbă des. Randamentul e un punct de plecare pentru comparație, nu singurul criteriu de decizie.

De ce contează să calculezi randamentul net, nu doar brut

Diferența dintre randamentul brut și cel net poate fi diferența dintre o investiție care chiar merită și una care doar pare bună pe hârtie. E aceeași logică pe care am aplicat-o atunci când am comparat un apartament închiriat cu un depozit bancar — cifra brută arată mereu mai bine decât realitatea, iar decizia corectă se ia mereu pe cifra netă.

Concluzie

Randamentul brut e util pentru o comparație rapidă între apartamente, dar randamentul net — cel care scade impozitul, cheltuielile reale de proprietar și riscul de vacanță — e singura cifră pe care te poți baza când decizi dacă o investiție chiar merită. Cu cât administrezi mai multe apartamente, cu atât mai greu e să calculezi manual cheltuielile reale ale fiecăruia; modulul Financiar din Rentico îți arată automat cashflow-ul net — venituri din chirii minus cheltuieli reale — per apartament, lună sau an, exact cifra de care ai nevoie ca să calculezi randamentul real, fără să reconstitui totul dintr-un Excel.

Notă: articol informativ, nu constituie consultanță fiscală sau de investiții personalizată.