Merită să cumperi un apartament de închiriat în 2026, sau e mai bun un depozit bancar?

Dacă te-ai întrebat recent dacă banii puși într-un apartament de închiriat chiar merită efortul, față de un depozit bancar simplu, nu ești singurul proprietar care face acest calcul în 2026. Dobânzile la depozite sunt neobișnuit de atractive, ratele la creditele ipotecare rămân ridicate, iar randamentele din chirii, în multe zone, au scăzut sub ce ai lua stând liniștit cu banii la bancă. Hai să vedem cifrele reale, nu impresiile.

Cât randament are azi un apartament închiriat

Pentru un apartament tipic de 2 camere din București, cumpărat cu aproximativ 140.000 EUR și închiriat cu 480 EUR/lună, venitul brut anual e de 5.760 EUR, adică un randament brut de circa 4,1%. Randamentul brut arată bine pe hârtie, dar nu ține cont de costurile reale pe care le suportă orice proprietar:

• impozitul pe proprietate (580-1.300 lei/an, în funcție de valoarea impozabilă);
• asigurarea obligatorie PAD (aprox. 200 lei/an) și, opțional, o poliță facultativă (400-600 lei/an);
• fondul de întreținere/reparații (1.000-2.000 lei/an);
• perioadele de vacanță între chiriași, estimate la 5-8% din chiria anuală;
• comisionul unei firme de administrare, dacă nu gestionezi singur (8-10% din chirie).

După aceste costuri, randamentul net ajunge la 2,8-3,3% pe majoritatea zonelor din marile orașe — mult mai puțin decât randamentul brut de pe hârtie, și exact motivul pentru care discuția cu depozitul bancar a devenit relevantă.

Cât aduce un depozit bancar sau titlurile de stat, în comparație

În prezent, un depozit standard la 12 luni oferă între 4,5% și 5,5% dobândă anuală, fără nicio bătaie de cap: nu ai chiriași, nu ai reparații, nu ai risc de neplată, iar banii sunt lichizi la scadență. Titlurile de stat (Fidelis și alte emisiuni similare) se mișcă în zone comparabile sau ușor peste, cu avantajul unei garanții suverane.

Comparat strict ca randament curent, un depozit sau un titlu de stat bate azi randamentul net al unui apartament închiriat în majoritatea orașelor mari — asta e realitatea aritmetică a lui 2026, nu o opinie.

Diferența nu e mică: 2,8-3,3% net din chirie, față de 4,5-5,5% dintr-un depozit, înseamnă că, doar din perspectiva randamentului anual, banii "muncesc" mai puțin într-un apartament închiriat decât într-un cont de economii.

Ce nu intră în calculul de randament: aprecierea capitalului

Aici intervine însă diferența esențială între cele două tipuri de active. Un depozit bancar rămâne exact la valoarea depusă (plus dobânda) — un apartament, pe termen lung, își poate crește valoarea de piață, uneori semnificativ, în funcție de zonă și de evoluția pieței imobiliare. În anumite zone cu dezvoltare accelerată, valorile de piață au crescut cu zeci de procente în ultimii ani, ceea ce schimbă complet calculul dacă te uiți la randamentul total (chirie + apreciere), nu doar la randamentul curent din chirie.

Această apreciere nu e garantată și nu e uniformă — depinde de zonă, de infrastructură și de ciclul pieței — dar e motivul pentru care mulți proprietari acceptă un randament curent mai mic decât la depozit: parte din câștig vine din creșterea valorii activului, nu doar din chiria lunară. Un depozit nu oferă această componentă și, în plus, e expus la eroziunea inflației pe termen lung dacă dobânda nu ține pasul cu prețurile.

Cumperi cu credit ipotecar sau cu bani proprii?

Dacă iei în calcul un credit ipotecar pentru achiziție, ecuația se schimbă din nou. Ratele cu dobândă variabilă legată de IRCC se calculează în prezent la aproximativ 5,56%, iar ofertele cu dobândă fixă pornesc de la circa 4,55% — ambele peste randamentul net din chirie (2,8-3,3%). Practic, dacă finanțezi achiziția integral prin credit, costul lunar al ratei poate depăși venitul net din chirie, iar diferența trebuie acoperită din alte surse.

Cumpărarea cu bani proprii (fără credit) schimbă calculul: nu mai plătești dobândă, iar randamentul net de 2,8-3,3% devine costul de oportunitate real față de un depozit sau titluri de stat. Aici decizia depinde strict de orizontul tău de timp — pe termen scurt, depozitul câștigă clar; pe termen lung, apartamentul poate recupera diferența prin apreciere de capital și prin protecția relativă la inflație pe care o oferă un activ imobiliar.

Concluzie

Nu există un răspuns universal valabil pentru toți proprietarii. Dacă orizontul tău e scurt (1-3 ani) și prioritatea e lichiditatea și randamentul curent, un depozit bancar sau titlurile de stat sunt azi, matematic, mai avantajoase decât un apartament închiriat. Dacă orizontul e lung (peste 7-10 ani) și accepți riscul de piață în schimbul potențialului de apreciere a capitalului, imobiliarul rămâne un activ solid — dar nu te aștepta ca randamentul curent din chirie, singur, să bată un depozit în 2026.

Indiferent pentru ce variantă optezi, dacă administrezi deja unul sau mai multe apartamente închiriate, e important să știi exact cât câștigi net, nu doar cât încasezi brut. Modulul Financiar din Rentico îți arată cash-flow-ul net (venituri din chirii minus cheltuielile tale ca proprietar), filtrabil pe an, lună, categorie și sursă, cu evoluția lunară pe grafic — util exact pentru genul de calcul din acest articol, făcut cu cifrele tale reale, nu cu medii de piață.

Notă: cifrele de randament, dobândă și costuri din acest articol sunt medii orientative valabile la mijlocul anului 2026 și variază în funcție de oraș, zonă, banca finanțatoare și starea imobilului. Verifică întotdeauna ofertele curente înainte de o decizie de investiție.