Apartament cu risc seismic: când nu îl poți închiria și ce verifici

Un apartament cu risc seismic nu este o problemă care se rezolvă cu o frază vagă în anunț. Dacă imobilul este încadrat oficial în clasa de risc seismic RsI, legea interzice închirierea locuinței până la recepția lucrărilor de intervenție. Dacă nu există o astfel de încadrare, nu înseamnă automat că blocul este „sigur” sau „nesigur”; înseamnă că verifici documentele înainte să promiți cuiva că se poate muta.

Subiectul a revenit în atenție după informațiile recente despre mențiunile de risc seismic din cărțile funciare ale unor imobile din București. Pentru proprietar, întrebarea utilă nu este dacă blocul pare vechi, ci dacă există o expertiză tehnică, ce spune ea și ce efect are asupra dreptului de a da locuința în chirie.

Pe scurt: ce se întâmplă dacă blocul este încadrat RsI

Legea nr. 212/2022 interzice închirierea sau cedarea în comodat/folosință a locuințelor din clădiri încadrate prin raport de expertiză tehnică în clasa de risc seismic RsI. Interdicția se aplică de la data încadrării și rămâne în vigoare până la recepția lucrărilor care cresc siguranța seismică.

Dacă încadrarea RsI apare în timpul unui contract, cel aflat în derulare încetează de drept la 30 de zile de la data încadrării. Nu lua această decizie dintr-un zvon sau după o postare online: cere documentul, discută cu asociația și verifică situația concretă cu un avocat ori expert tehnic.

RsI nu este sinonim cu „bloc vechi”, „zonă cu cutremure” sau o părere spusă la vizionare. Contează raportul de expertiză tehnică și încadrarea consemnată oficial. O clădire poate avea nevoie de evaluare fără să fie RsI, iar lipsa unei mențiuni văzute rapid nu înlocuiește verificarea actelor.

Patru verificări înainte să publici anunțul

1. Cere raportul de expertiză, nu doar un răspuns verbal

Întreabă administratorul sau președintele asociației dacă imobilul a fost expertizat și cere concluzia documentului. Verifică data raportului, expertul care l-a semnat, clasa de risc indicată și recomandările. O plăcuță de la intrare sau formula „nu are bulină” nu țin locul unui raport.

2. Citește partea a III-a a cărții funciare

Legea prevede transmiterea încadrării la autoritatea locală și la ANCPI pentru notarea clasei de risc seismic în partea a III-a a cărții funciare. Un extras recent te ajută să verifici informațiile juridice relevante. Păstrează-l în dosarul proprietății, lângă contract și actele tehnice.

3. Nu confunda aspectul cu structura

Fațada renovată, geamurile noi sau mobilierul modern nu spun singure nimic despre structura clădirii. Invers, anul construcției nu stabilește automat o clasă de risc. Nu pune diagnostice după aspect și nu liniști un chiriaș doar cu „a rezistat până acum”; răspunsul tehnic îl dă expertiza.

4. Verifică asigurarea, dar nu o trata ca pe o soluție

O poliță PAD nu repară un risc structural și nu face posibilă închirierea unei locuințe dintr-o clădire RsI. Legea asigurării obligatorii arată că locuințele încadrate tehnic în clasa I de risc seismic nu se asigură prin PAD până la recepția consolidării. Revizuiește separat polițele, cu ajutorul ghidului Rentico despre asigurarea PAD și facultativă.

Cum comunici corect înainte de contract

Dacă există o expertiză, oferă chiriașului timp să vadă concluzia și răspunde numai la ce poți documenta. Nu promite că imobilul este sigur, nu interpreta tu raportul și nu confunda planurile de consolidare cu lucrări deja recepționate. Transparența nu înseamnă să alarmezi; înseamnă să nu ascunzi o informație importantă.

Fă un dosar scurt al proprietății: extras de carte funciară, raportul disponibil, datele asociației, polițele valabile și procesul-verbal de predare-primire. Acesta din urmă rămâne necesar indiferent de vechimea blocului: vezi ce trebuie să conțină procesul-verbal. În contract, stabilește contactul de urgență, accesul necesar pentru intervenții și felul în care trimiteți notificările; pornește de la ghidul complet pentru contractul de închiriere.

Exemplu: graba de a semna poate costa

Ai trei cereri pentru un apartament într-un bloc din anii ’60. Un candidat vrea contractul în aceeași seară, iar administratorul spune doar că „se discută consolidarea”. Nu respingi automat chiriașul, dar nici nu semnezi grăbit. Ceri raportul ori confirmarea că nu există unul, scoți un extras de carte funciară recent și clarifici dacă este vorba despre o expertiză finalizată, un proiect sau o conversație informală. Abia apoi decizi dacă locuința poate fi oferită legal și ce informații trebuie comunicate.

Întrebări frecvente

Pot închiria un apartament într-un bloc vechi?

Da, vechimea nu decide singură. Verifică existența unui raport de expertiză și încadrarea oficială. Interdicția analizată aici privește locuințele din clădiri încadrate RsI.

Ce înseamnă o mențiune de risc seismic în cartea funciară?

Este un semnal juridic important. Cere raportul care stă la bază și nu trage concluzii doar dintr-o etichetă sau din lipsa ei.

Ce fac dacă am deja chiriaș?

Confirmă încadrarea prin document, comunică în scris și cere sfat profesionist. În cazul RsI, regula încetării contractului la 30 de zile are efect direct, iar detaliile situației trebuie verificate punctual.

Pasul util de făcut astăzi

Deschide dosarul apartamentului și notează ce ai, nu ce crezi că ai: extras de carte funciară, raport de expertiză, polițe, contacte ale asociației și documentele contractului. Dacă lipsește ceva, cere-l înainte de următoarea vizionare. Un chiriaș bun apreciază un proprietar care răspunde cu acte și pași clari, nu cu presupuneri.

Surse și limită: informațiile juridice sunt generale și nu înlocuiesc analiza unei situații concrete de către un avocat, expert tehnic atestat sau asigurător. Consultă Legea nr. 212/2022, Legea nr. 260/2008 și analiza recentă a pieței imobiliare realizată de Storia.