Închiriere pe termen scurt (Airbnb) vs. clasică: ce se schimbă la impozitare în 2026

Mulți proprietari cred că pot trece liber între chiria clasică și listarea pe Airbnb sau Booking, fără să se schimbe nimic din punct de vedere fiscal. Nu e așa. Din 2026, „regimul hotelier" are propriul set de reguli, complet diferit de chiria clasică pe termen lung — de la cota de impozitare, până la obligația de a emite bon fiscal.

Ce înseamnă, de fapt, „termen scurt"

Pragul legal e clar: închirierea e considerată „pe termen scurt" (regim hotelier) dacă durează cel mult 30 de zile consecutive pentru aceeași persoană, în același an calendaristic. Peste acest prag, relația se califică drept închiriere clasică, indiferent de platforma prin care ai găsit chiriașul.

Cota forfetară e diferită, nu doar impozitul

Pentru chiria clasică, cota forfetară de cheltuieli recunoscută automat e de 20% din venitul brut. Pentru regimul hotelier, cota e 30% — mai mare, pentru că activitatea implică, de regulă, costuri suplimentare (curățenie între sejururi, uzură mai rapidă, utilități incluse).

Venitul impozabil nu se mai stabilește forfetar pe cameră, ca înainte, ci prin aplicarea cotei forfetare de 30% direct asupra venitului brut anual încasat din închirierea pe termen scurt.

Impozitul efectiv: 7% vs. 8%

Diferența de cotă forfetară schimbă și impozitul efectiv plătit din chiria brută:

• Regim hotelier: 100% − 30% cotă forfetară = 70% venit net × 10% impozit = 7% din încasarea brută.
• Chirie clasică: 100% − 20% cotă forfetară = 80% venit net × 10% impozit = 8% din încasarea brută.

Pe hârtie, regimul hotelier pare mai avantajos fiscal — dar calculul complet trebuie să includă și costurile administrative suplimentare de mai jos.

Obligația nouă: casa de marcat

O schimbare majoră de conformare pentru 2026: proprietarii care operează în regim hotelier au obligația să utilizeze o casă de marcat electronică fiscală și să emită bon fiscal pentru fiecare încasare de la turiști. Această obligație nu există pentru chiria clasică pe termen lung.

Ce regim ți se potrivește

Dacă închiriezi constant, aceluiași chiriaș, pentru perioade de luni sau ani, ești oricum pe regim clasic — nu ai de ales. Dacă iei în calcul listarea pe termen scurt, decizia depinde de ocuparea reală: un apartament ocupat sezonier, cu perioade goale între sejururi și costuri de curățenie/administrare recurente, poate ajunge, după cheltuielile reale, mai puțin avantajos decât un impozit nominal mai mic de 7% ar sugera.

Concluzie

Cele două regimuri nu sunt interschimbabile din punct de vedere fiscal: praguri diferite de zile, cote forfetare diferite, și — cel mai adesea trecut cu vederea — o obligație nouă de casă de marcat pentru regimul hotelier. Alege regimul potrivit pentru strategia ta reală de ocupare, nu doar după cota de impozit afișată.

Rentico e construit pentru administrarea chiriilor clasice pe termen lung — calculul automat de impozit din modulul Taxe acoperă acest regim, nu regimul hotelier de tip Airbnb/Booking, care are propriile obligații de raportare și casă de marcat.

Notă: articol informativ, actualizat cu reglementările valabile pentru 2026. Pentru situația ta fiscală concretă, în special dacă operezi ambele regimuri simultan, consultă un contabil.