Airbnb și Booking în 2026: ce s-a schimbat cu adevărat pentru proprietari (și ce e doar zvon)

2026 a fost anul cu cele mai multe schimbări deodată pentru cei care închiriază pe Airbnb sau Booking: un regulament european nou, o reformă fiscală și o lege care a anulat parțial o obligație anunțată cu doar câteva săptămâni înainte să intre în vigoare. Rezultatul: multă informație contradictorie în presă, unele articole deja depășite în momentul în care le citești. Iată ce e valabil acum, verificat, nu ce era valabil acum două luni.

Impozitul — puțin mai simplu decât înainte

Din 2026, normele de venit fixe stabilite anual de ANAF pe cameră au fost eliminate complet pentru închirierile în regim hotelier. A rămas un singur sistem, unitar: venitul net se calculează scăzând o cotă forfetară de 30% din venitul brut încasat (nu 20% ca la chiria clasică pe termen lung), iar impozitul este de 10% aplicat la acel venit net — practic, un impozit efectiv de 7% din tot ce încasezi. Comisionul reținut de Airbnb sau Booking nu intră în venitul brut — declari doar ce ajunge efectiv în contul tău.

Exemplu: dacă încasezi 40.000 lei într-un an (după comisioanele platformelor), venitul net impozabil e 40.000 − 30% = 28.000 lei, iar impozitul pe venit e 2.800 lei. Dacă venitul net depășește pragul de 6 salarii minime brute pe economie (24.300 lei pentru 2026, calculat la salariul minim de la 1 ianuarie), se adaugă și CASS — calculat ca 10% din acel prag, nu din tot venitul: încă 2.430 lei. Total: aproximativ 13% din încasările brute, nu doar cei 7% de impozit pe venit. Am detaliat pragurile complete de CASS (6, 12 și 24 de salarii minime) într-un articol dedicat.

Regula celor 7 camere — se numără pe TOATE proprietățile, nu pe una singură

Poți închiria în regim hotelier ca simplă persoană fizică, pe CNP, fără PFA sau SRL, atât timp cât rămâi sub 7 camere. Capcana: pragul se calculează cumulat pentru toate locuințele pe care le închirieri în regim hotelier într-un an, nu per apartament. Dacă ai trei garsoniere cu câte 3 camere fiecare, ai 9 camere — depășești pragul, chiar dacă fiecare apartament în parte pare mic. Peste 7 camere, activitatea devine obligatoriu comercială: ai nevoie de PFA sau SRL, certificat de clasificare de la Ministerul Turismului și evidență contabilă completă.

Codul SITUR — obligatoriu prin lege, dar unealta încă nu e gata

Din 20 mai 2026, România aplică Regulamentul European 2024/1028: fiecare locuință promovată online pentru închiriere pe termen scurt trebuie să aibă un cod unic de identificare, obținut prin platforma SITUR (Sistemul Informatic al Turismului). Fără el, Airbnb și Booking au obligația legală de a-ți delista anunțul.

Partea importantă, pe care puține articole o menționează: la ultima verificare, platforma tehnică prin care se generează efectiv codul nu era încă funcțională pentru persoane fizice — obligația legală există pe hârtie, unealta prin care te conformezi lipsește. Nu e un motiv să ignori regula, ci o fereastră să te pregătești din timp: fă-ți cont ROeID sau înrolează-te în SPV, și dacă nu ai certificat de clasificare turistică de la Ministerul Turismului, cere-l acum — fără el, codul SITUR nu se va putea genera când platforma pornește. Verifică periodic situr.gov.ro pentru stadiul actual, dat fiind că starea acestei platforme se schimbă de la o lună la alta.

e-Factura — aici e cea mai mare sursă de confuzie

În primăvara lui 2026, o ordonanță anunța că persoanele fizice care închiriază în regim hotelier pe CNP vor fi obligate să folosească RO e-Factura de la 1 iunie 2026, cu înscriere în registru prin Formularul 082 până pe 26 mai. Multe articole publicate atunci încă circulă cu informația asta. Ce s-a întâmplat de fapt: Legea nr. 88/2026, intrată în vigoare tot pe 1 iunie 2026, a făcut e-Factura opțională pentru persoanele fizice identificate prin CNP care închiriază sub pragul de 7 camere. Dacă ai citit undeva că e-Factura e obligatorie pentru un proprietar persoană fizică pe Airbnb, informația e depășită — rămâne obligatorie doar pentru PFA și SRL.

Casă de marcat — doar în anumite situații

Nu ai nevoie de casă de marcat dacă toate încasările vin exclusiv prin platformă (Airbnb sau Booking gestionează plata și îți transferă banii în cont) sau prin transfer bancar direct. Devine obligatorie doar dacă accepți plăți în numerar sau cu cardul direct la fața locului, printr-un terminal POS propriu — inclusiv pentru rezervări făcute în afara platformelor, direct pe OLX sau Facebook.

Ce rămâne valabil, indiferent de restul confuziei

Fișa de ocupare a capacității de cazare — cu datele fiecărui oaspete și perioada exactă de ședere — trebuie completată pentru fiecare rezervare și păstrată pentru un eventual control ANAF; e printre cele mai frecvent omise obligații, spun consultanții fiscali. Declarația Unică rămâne obligatorie anual, ca și înainte.

Concluzie

Regimul hotelier a devenit, per ansamblu, mai simplu ca procedură de calcul al impozitului, dar mult mai încărcat administrativ: cod SITUR, fișă de ocupare pentru fiecare oaspete, posibil TVA intracomunitar pe comisioanele platformelor, casă de marcat condiționată. Dacă toată această birocrație pare disproporționată față de venitul obținut, varianta clasică — chirie pe termen lung, cu contract înregistrat și un singur chiriaș pe an — rămâne semnificativ mai simplă: fără cod SITUR, fără fișe per oaspete, fără casă de marcat. E exact segmentul pe care Rentico îl administrează: contracte, situații de plată, restanțe și cashflow real, într-un singur loc, pentru chirii pe termen lung. (Am comparat și cifrele reale — randamentul unei chirii clasice, calculat corect.)

Notă: articol informativ, nu constituie consultanță fiscală personalizată — regulile de mai sus se pot schimba din nou; verifică sursele oficiale (ANAF, situr.gov.ro) înainte de a lua decizii pe baza lor.