Controale ANAF la proprietarii de apartamente: checklist 2026

Controalele ANAF la proprietarii de apartamente nu înseamnă că fiecare persoană care închiriază o locuință va primi automat o inspecție. Înseamnă însă că veniturile din chirii pot fi verificate prin compararea contractelor, declarațiilor, plăților și informațiilor disponibile din alte surse.

Pentru un proprietar care are actele puse în ordine, pregătirea nu este o operațiune complicată: contractul și modificările lui sunt înregistrate, veniturile sunt declarate corect, iar fiecare încasare poate fi legată de un apartament și de o perioadă. Problemele apar mai ales când suma din contract nu corespunde cu plățile, Declarația Unică lipsește sau veniturile de pe platformele de rezervări nu apar în evidență.

Acest articol este un checklist practic pentru proprietarii cu apartamente închiriate pe termen lung și pentru cei care oferă cazare pe termen scurt. Regulile fiscale se pot schimba, așa că verifică documentele oficiale valabile pentru anul și situația ta înainte de a depune o declarație sau de a răspunde unei solicitări ANAF.

Pe scurt

• ANAF nu a anunțat că toți proprietarii de apartamente sunt controlați automat; verificările pot porni de la neconcordanțe sau de la un profil de risc fiscal.
• Pregătește contractul, actele adiționale, dovada C168, Declarația Unică și confirmările de depunere sau plată.
• Păstrează extrasele de cont, chitanțele și situațiile de plată astfel încât fiecare sumă să poată fi explicată.
• Platformele care au obligații de raportare DAC7 pot transmite date despre vânzători și închirieri imobiliare către autorități.
• Închirierea pe termen lung și închirierea pe termen scurt au reguli fiscale diferite; nu folosi aceeași evidență pentru ambele fără o analiză.
• Un document primit în numele ANAF trebuie verificat prin canale oficiale; instituția avertizează periodic asupra fraudelor telefonice și online.

Există o campanie ANAF pentru toți proprietarii?

Nu există o regulă generală potrivit căreia fiecare proprietar al unui apartament va fi chemat la control. ANAF lucrează cu informații fiscale și analize de risc, iar forma verificării depinde de situația contribuabilului și de documentul primit.

În comunicările sale din 2026, ANAF a publicat acțiuni de control în domeniul imobiliar, dar un exemplu din 12 mai viza un dezvoltator și o persoană fizică ce deținea și controla societatea verificată. Acest tip de comunicat nu trebuie prezentat ca dovadă că toți proprietarii care închiriază un apartament sunt vizați.

Practic, cel mai bun răspuns la întrebarea „mă controlează ANAF?” este să verifici dacă dosarul tău poate explica simplu trei lucruri: ce ai închiriat, cât ai stabilit prin contract și ce venituri ai declarat.

Ce poate verifica ANAF la un proprietar

1. Contractul și înregistrarea la ANAF

Pentru închirierea obișnuită a bunurilor din patrimoniul personal, contractul și modificările ulterioare trebuie înregistrate la organul fiscal competent în cel mult 30 de zile de la încheierea contractului sau de la producerea modificării. În practică, dovada nu este doar contractul semnat, ci și cererea C168 transmisă și confirmarea primită.

Păstrează într-un singur loc contractul inițial, actele adiționale, prelungirile, încetarea și orice document care schimbă chiria, perioada, proprietarii sau persoana desemnată să înregistreze contractul. Poți verifica formularul și câmpurile C168 direct în formularul C168 de pe portalul ANAF. Pentru detaliile procedurii și termenul de 30 de zile, vezi și procedura consolidată din Portalul Legislativ.

2. Venitul declarat și Declarația Unică

ANAF poate compara venitul rezultat din contract cu venitul declarat prin D212 și cu documentele de plată. Pentru veniturile realizate în 2025, administrația fiscală a indicat data de 25 mai 2026 pentru depunerea Declarației Unice, inclusiv pentru veniturile din cedarea folosinței bunurilor.

Nu confunda două obligații diferite: înregistrarea contractului la ANAF și declararea venitului prin Declarația Unică. Prima identifică raportul de locațiune; a doua privește venitul și contribuțiile datorate. Pentru formularul și secțiunile disponibile, consultă pagina oficială D212 și verifică regulile aplicabile anului în care ai obținut venitul.

3. Plățile efective

O diferență între chiria din contract și sumele care intră lunar în cont nu este automat o fraudă, dar trebuie explicată. Poate fi vorba de o lună neplătită, o reducere convenită, o regularizare de utilități, un curs valutar sau o garanție. Fără o notă sau un act adițional, aceeași diferență poate părea o încasare nedeclarată ori o eroare de evidență.

Păstrează extrasele bancare, chitanțele, facturile și situațiile de plată. Dacă încasezi numerar, folosește chitanțe semnate. În Rentico poți genera și trimite chitanța semnată, cu logo, iar copia rămâne salvată în dosarul proprietății, împreună cu istoricul documentelor. Această organizare ajută la prezentarea dovezilor, dar nu înlocuiește obligațiile fiscale sau documentele bancare originale.

4. Datele provenite din platforme

DAC7 nu este un impozit nou, ci un cadru de raportare pentru anumite platforme digitale. Ghidul ANAF arată că, pentru activitățile relevante care implică închirierea de bunuri imobile, operatorii cu obligație de raportare colectează și transmit informații despre vânzător, contul financiar atunci când este disponibil, contraprestații și imobilul listat.

Asta este relevant mai ales pentru Airbnb, Booking și alte platforme care facilitează rezervarea sau plata. Descarcă periodic rapoartele platformei și separă comisionul, anularea, rambursarea și încasarea netă. Nu presupune că suma transferată în cont este singura informație care poate fi comparată de ANAF cu Declarația Unică.

5. Regimul fiscal aplicabil

Închirierea pe termen lung a unui apartament și cazarea pe termen scurt nu se evidențiază identic. Pentru anul 2026, materialul oficial ANAF privind închirierea pe termen scurt a 1–7 camere descrie un tratament distinct, inclusiv calcularea venitului net cu o cotă forfetară și reguli proprii pentru CASS. Dacă ai mai multe camere, servicii suplimentare sau un model de cazare care seamănă cu o activitate economică, nu copia mecanic tratamentul unei chirii rezidențiale.

Într-un control, contează realitatea activității: durata șederii, numărul de camere, rezervările, serviciile oferite și modul în care ai declarat venitul. Păstrează o evidență separată pentru termen lung și termen scurt; pentru context, vezi și ghidul Rentico despre închirierea în regim hotelier.

Checklist de documente pentru dosarul fiecărui apartament

• contractul de închiriere și actele adiționale;
• dovada transmiterii și înregistrării C168, inclusiv modificările și încetarea;
• actul de proprietate sau documentul care arată dreptul de a închiria;
• Declarația Unică depusă, recipisa și dovada plății impozitului sau CASS, dacă se aplică;
• extrasele de cont și chitanțele pentru fiecare lună;
• situația utilităților și explicația sumelor refacturate sau suportate de proprietar;
• documentele coproprietarilor și desemnarea persoanei care gestionează contractul;
• rapoartele Airbnb, Booking sau ale altor platforme, dacă există rezervări;
• o listă lunară cu chiria datorată, încasată, restantă și data plății.

Nu trimite toate documentele fără un index. Denumește fișierele consecvent, de exemplu „Ap12_Contract_2026”, „Ap12_C168”, „Ap12_Plati_Iulie_2026” și „Ap12_D212_2025”. În Rentico poți păstra contractele, chitanțele semnate cu logo, situațiile de plată și documentele apartamentului în același dosar și poți face export pentru arhivare.

Ce faci dacă primești o solicitare de la ANAF

1. Verifică autenticitatea: nu folosi numărul dintr-un mesaj suspect înainte să verifici site-ul ANAF sau Spațiul Privat Virtual.
2. Citește perioada și obiectul: solicitarea poate privi un contract, un an fiscal, o sursă de venit sau o anumită tranzacție.
3. Respectă termenul: notează data comunicării și păstrează dovada transmiterii răspunsului.
4. Răspunde pe documente: atașează un tabel scurt care leagă fiecare sumă de lună și de contract.
5. Explică diferențele: o regularizare sau o chirie redusă trebuie susținută de acte, mesaje și situații de plată coerente.
6. Cere ajutor când miza este mare: pentru perioade mai lungi, mai multe proprietăți sau activitate în regim hotelier, lucrează cu un consultant fiscal.

ANAF a avertizat că persoane rău-intenționate se dau drept angajați ai instituției și cer date personale sau bancare prin telefon. Nu comunica parole, coduri SPV, date de card sau transferuri către un cont indicat într-un apel neverificat.

Greșeli care cresc riscul unei explicații dificile

• închirierea fără contract sau cu un contract care nu mai reflectă chiria actuală;
• declararea unui venit mai mic decât suma transferată constant de chiriaș;
• folosirea aceluiași cont pentru chirii, vânzări, împrumuturi și cheltuieli personale fără o evidență;
• lipsa chitanțelor pentru numerar și a rapoartelor pentru platforme;
• amestecarea garanției, chiriei și utilităților într-o singură sumă fără explicații;
• ignorarea unei solicitări ANAF sau trimiterea unor documente incomplete și neordonate;
• copierea unor calcule fiscale dintr-un an anterior fără verificarea regulilor valabile pentru anul controlat.

Întrebări frecvente

Poate ANAF să verifice proprietarul dacă chiriașul plătește cash?

Da, metoda de plată nu elimină obligația de evidență și declarare. Pentru numerar, chitanțele și un tabel lunar semnat sunt cu atât mai importante.

Este suficient să am contractul, fără dovada C168?

Nu trata contractul și înregistrarea lui ca același document. Păstrează și dovada depunerii C168, precum și documentele pentru modificări sau încetare.

Airbnb sau Booking plătesc taxele în locul proprietarului?

Nu presupune acest lucru. Platforma poate avea obligații de raportare, dar proprietarul trebuie să verifice cine declară venitul, ce comisioane se scad și ce obligații îi revin în situația proprie.

Dacă am un singur apartament, pot fi verificat?

Numărul de apartamente nu oferă o exonerare automată. Păstrează actele și urmărește regulile aplicabile venitului tău, fără să pornești de la ideea că un proprietar mic nu poate primi o solicitare.

Rentico înlocuiește evidența fiscală?

Nu. Rentico te ajută să păstrezi contracte, chitanțe semnate cu logo, documente și situații de plată într-un dosar ordonat. Calificarea fiscală, calculul taxelor și răspunsul la o solicitare ANAF trebuie verificate în funcție de situația concretă.

Concluzie

Un control ANAF nu se gestionează prin panică și nici prin ștergerea mesajelor sau refacerea retroactivă a documentelor. Se gestionează printr-un dosar coerent: contract actual, C168, declarații, plăți, chitanțe și explicații pentru diferențe. Verifică separat închirierea pe termen lung și regimul hotelier, iar pentru activități prin platforme păstrează rapoartele și datele care au stat la baza declarației.

Surse oficiale: formularul D212 al ANAF, formularul C168, materialul ANAF pentru închirierea pe termen scurt în 2026, Ghidul ANAF DAC7 și comunicatele ANAF. Informațiile sunt generale și nu înlocuiesc consultanța fiscală sau juridică pentru o situație concretă.

Mai departe: pune dosarul fiscal în ordine

• Impozitul pe chirii în 2026, explicat pas cu pas
• Declarația Unică pentru veniturile din chirii
• Înregistrarea contractului la ANAF și titlul executoriu
• CASS pentru veniturile din chirii
• Chiria în euro și cursul folosit la ANAF
• Exportul și backupul documentelor de administrare

Articol informativ. Nu reprezintă consultanță fiscală sau juridică personalizată.