TVA 9% la locuințe: termen nou până la 30 septembrie 2026

Mai pot cumpăra o locuință cu TVA de 9%? Da, dar nu este o facilitate deschisă pentru orice cumpărător sau orice apartament nou. Legea nr. 161/2026, promulgată la 4 august, păstrează cota redusă până la 30 septembrie 2026 inclusiv pentru anumite tranzacții care aveau deja un act pentru plata în avans încheiat până la 1 august 2025.

Vestea contează mai ales pentru cumpărătorii aflați între antecontract și semnarea finală. Pentru ei, diferența dintre cota standard și 9% poate schimba serios bugetul. Pentru cine începe acum căutarea unei locuințe, regula importantă este alta: prelungirea nu creează un nou drept general la TVA de 9%.

Mai jos găsești condițiile care trebuie îndeplinite împreună, ce se întâmplă cu tranzacțiile făcute după 1 august și ce ai de verificat înainte de notar. Materialul este informativ; pentru contractul tău, confirmă în scris tratamentul TVA cu dezvoltatorul, notarul și, când este nevoie, un consultant fiscal.

Pe scurt: ce schimbă Legea nr. 161/2026

• cota redusă de TVA de 9% se aplică, de la intrarea în vigoare a legii, până la 30 septembrie 2026 inclusiv;
• este vorba despre o singură locuință, cumpărată de o persoană fizică, singură sau împreună cu alte persoane fizice;
• locuința trebuie să se încadreze în plafonul de 120 mp utili și 600.000 lei fără TVA, inclusiv terenul;
• trebuie să existe un act juridic pentru plata în avans încheiat până la 1 august 2025;
• predarea nu poate depăși 30 septembrie 2026.

Textul legii prevede și o cale de restituire pentru anumite locuințe livrate cu TVA standard între 1 august 2026 și data intrării în vigoare a legii. Cererea se va putea face de la 1 octombrie 2026, după procedura pe care ANAF trebuie să o aprobe prin ordin.

Cine poate beneficia, concret

Condițiile nu sunt alternative. O abatere de la una dintre ele poate însemna aplicarea cotei standard de TVA. Înainte să estimezi economii, verifică lista de mai jos cu documentele în față.

CondițieCe verifici practic O singură locuință cu cotă redusăNotarul consultă registrul achizițiilor cu cotă redusă; regula ține cont de achizițiile făcute de la 1 ianuarie 2023. Maximum 120 mp utiliFolosește suprafața utilă din documentația locuinței, nu suprafața construită sau cea din materialul de marketing. Maximum 600.000 lei fără TVAÎn plafon intră și terenul pe care este construită locuința. Antecontract / act pentru avansData-limită este 1 august 2025. Păstrează actul și dovada plăților. Livrare la timpLocuința trebuie să fie locuibilă la livrare, iar livrarea nu poate depăși 30 septembrie 2026.

Există o condiție suplimentară pentru actele de plată în avans încheiate între 3 și 31 iulie 2025: la livrare trebuie dovedit un avans de cel puțin 20% din valoarea fără TVA, achitat integral până la 31 iulie 2025. Nu presupune că o formulare generică din antecontract este suficientă; cere dezvoltatorului și notarului să confirme încadrarea exactă.

Nu confunda TVA la cumpărare cu TVA la chirie

Această noutate privește livrarea unei locuințe de către vânzător, nu chiria lunară pe care o vei încasa ulterior. Dacă vei închiria apartamentul după achiziție, regimul TVA al închirierii este o discuție separată: vezi când poate apărea TVA la închirierea unei locuințe.

Tot separat este impozitul local datorat după ce devii proprietar. Pentru calcul și termene, consultă ghidul Rentico despre impozitul pe proprietate. O taxă corect estimată la cumpărare nu înlocuiește costurile recurente ale proprietății.

Ce faci dacă ai antecontract și predare în august sau septembrie

1. Cere o confirmare scrisă a cotei de TVA. Solicită dezvoltatorului calculul prețului cu TVA și baza contractuală pentru aplicarea cotei de 9%.
2. Verifică data și conținutul actului de avans. Uită-te la data exactă, la părțile semnatare, la locuința identificată în act și la dovezile plății avansului.
3. Confirmă suprafața utilă și valoarea fără TVA. Nu folosi rotunjiri sau presupuneri; cere fișa tehnică și defalcarea de preț.
4. Programează din timp notarul și actele de carte funciară. Într-o fereastră scurtă, un document lipsă poate deveni mai costisitor decât pare. Dacă ai o tranzacție în lucru, urmărește și noutățile despre funcționarea serviciilor ANCPI și eTerra.
5. Păstrează dosarul într-un singur loc. Antecontractul, ordinele de plată, anexele și corespondența pot fi necesare la notar sau, pentru cazurile din intervalul 1 august–intrarea în vigoare a legii, în procedura de restituire care va fi stabilită de ANAF.

Exemplu simplificat: de ce merită să verifici

Să presupunem o locuință cu preț de 500.000 lei fără TVA, care îndeplinește toate condițiile. La 9%, TVA ar fi 45.000 lei. Diferența față de o cotă standard se vede direct în suma finală de plată și, pentru un cumpărător-investitor, în capitalul rămas disponibil pentru mobilare, reparații sau avansul următoarei investiții.

Exemplul nu este o ofertă și nu stabilește cota standard aplicabilă unei situații concrete. Folosește-l doar ca să înțelegi de ce un răspuns scris de la dezvoltator și notar este mai valoros decât o estimare dintr-un anunț.

Dacă iei apartamentul pentru închiriere, nu te opri la TVA

O achiziție mai bine încadrată fiscal poate îmbunătăți bugetul de intrare, dar nu garantează un randament bun. După semnare, calculează chiria realistă, lunile fără chiriaș, reparațiile, asigurarea și taxele. Poți porni de la ghidul nostru despre calculul randamentului unui apartament de închiriat.

Când apartamentul ajunge pe piața de închiriere, ordinea documentelor contează din nou: contract, proces-verbal, plăți și chitanțe. Rentico te ajută să le păstrezi organizat și să urmărești scadențele, astfel încât partea de administrare să nu înceapă cu fișiere împrăștiate.

Întrebări frecvente

Pot lua acum un apartament nou cu TVA de 9%?

Nu doar pentru că îl cumperi înainte de 30 septembrie. Ai nevoie, între altele, de un act juridic pentru plata în avans încheiat până la 1 august 2025 și de îndeplinirea tuturor condițiilor legale.

Ce se întâmplă dacă am plătit TVA standard după 1 august?

Legea prevede posibilitatea solicitării restituirii diferenței până la 9% pentru o singură locuință, dacă sunt îndeplinite condițiile. Cererea va putea fi depusă de la 1 octombrie 2026, după procedura care urmează să fie aprobată de ANAF.

Notarul verifică eligibilitatea?

Da. Legea obligă notarii să consulte Registrul achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA înainte de autentificarea actelor relevante și să includă mențiunile cerute în act.

Se aplică și chiriei pe care o cer ulterior?

Nu. Este o regulă despre vânzarea locuinței. Regimul unei chirii este diferit și trebuie analizat separat.

Concluzie: verifică eligibilitatea înainte de a calcula economia

Legea nr. 161/2026 este relevantă pentru tranzacțiile rămase din vechiul regim de TVA redusă, nu pentru orice cumpărărare nouă. Dacă ai un antecontract eligibil, timpul contează: verifică astăzi actul de avans, plafonul, suprafața utilă și data de livrare, apoi cere confirmarea scrisă a cotei aplicate.

Surse oficiale: parcursul legislativ L450/2026 la Senat și forma promulgată a Legii nr. 161/2026. Informațiile au caracter general și nu înlocuiesc consultanța juridică, notarială sau fiscală pentru o tranzacție concretă.