CASS din oficiu pentru chirii: ce propune ANAF în 2026

ANAF propune o procedură prin care contribuția de asigurări sociale de sănătate (CASS) pentru anul 2025 ar putea fi stabilită din oficiu pentru anumite persoane care au obținut venituri, inclusiv din chirii, dar nu și-au îndeplinit obligațiile declarative. Subiectul îi privește pe proprietarii care au avut venituri din cedarea folosinței bunurilor și vor să știe dacă trebuie să urmărească o notificare în Spațiul Privat Virtual.

Este însă esențială diferența dintre un proiect și o regulă aplicabilă. Documentul consultat este un proiect de ordin ANAF, iar articolul 6 spune că ordinul se publică în Monitorul Oficial. Până când verifici forma publicată și data intrării în vigoare, nu trata modelele de notificare sau termenele din proiect ca pe o obligație fiscală deja activă.

Ce aduce nou proiectul ANAF pentru proprietarii cu chirii

Proiectul descrie o procedură de identificare, notificare, audiere și stabilire din oficiu a contribuțiilor pentru anul 2025. Veniturile din cedarea folosinței bunurilor apar explicit în lista veniturilor care pot intra în analiza CASS. Noutatea nu este o nouă formă de declarare a contractului, ci un mecanism prin care organul fiscal ar putea emite o decizie atunci când identifică o obligație declarativă neîndeplinită.

De aceea, proiectul trebuie citit ca un semnal de verificare a propriilor documente, nu ca o confirmare că fiecare proprietar va primi automat o decizie. CASS se analizează în funcție de veniturile și declarațiile persoanei, iar proiectul impune mai multe condiții cumulative.

Cine poate fi vizat, potrivit proiectului

Procedura propusă se aplică persoanelor fizice care îndeplinesc simultan trei condiții: au realizat venituri din categoriile enumerate de proiect, venitul net anual cumulat ajunge cel puțin la nivelul a șase salarii minime brute pe țară și nu și-au îndeplinit obligațiile declarative privind CASS pentru anul fiscal analizat.

În lista veniturilor apar, între altele, cedarea folosinței bunurilor, drepturile de proprietate intelectuală, investițiile, activitățile agricole și alte surse. Pentru un proprietar, punctul relevant este că proiectul nu se uită doar la o singură chirie izolată, ci la venitul net anual cumulat din una sau mai multe surse și categorii.

Asta înseamnă că nu este suficient să te întrebi dacă un contract depășește singur un prag. Trebuie să verifici veniturile nete cumulate, anul fiscal la care se referă și dacă obligația de declarare a fost îndeplinită prin declarația corespunzătoare.

Din ce informații ar putea lucra ANAF

Proiectul enumeră mai multe surse de date: formularele 112, 205, 256 și 212, precum și alte informații existente în evidența fiscală. Pentru proprietari, asta înseamnă că verificarea nu s-ar baza neapărat pe un singur document trimis de contribuabil, ci pe corelarea informațiilor aflate deja la organul fiscal.

Practic, merită să păstrezi într-un dosar ușor de verificat contractele de închiriere, actele adiționale, extrasele sau chitanțele, calculul venitului net și dovada depunerii declarației. Dacă ai mai multe locuințe, separă documentele pe proprietate și pe an fiscal. O arhivă clară reduce timpul în care trebuie să reconstruiești situația dacă primești o comunicare oficială.

Ce spune proiectul despre notificare și audiere

Procedura propusă prevede că organul fiscal parcurge etapele de notificare și audiere înainte de estimarea bazei și emiterea deciziei. Modelul de notificare inclus în proiect menționează un termen de 20 de zile pentru depunerea declarației și un termen de 7 zile pentru prezentarea la audiere.

Aceste termene sunt în modelul proiectului, nu le trata ca pe termene aplicabile fără să verifici ordinul publicat și comunicarea primită efectiv. Dacă primești o notificare în SPV sau prin poștă, urmează termenul și instrucțiunile din acel document, nu o interpretare preluată dintr-un articol.

Cum ar fi estimată CASS în proiect

După etapele de notificare și audiere, proiectul propune trei niveluri pentru baza anuală de calcul, în funcție de venitul net cumulat:

Venitul net cumulat	Baza propusă în proiect
Între 6 și 12 salarii minime brute	6 salarii minime brute
Între 12 și 24 de salarii minime brute	12 salarii minime brute
Cel puțin 24 de salarii minime brute	24 de salarii minime brute

Proiectul spune că, ulterior, CASS se stabilește prin aplicarea cotei prevăzute la articolul 156 din Codul fiscal asupra bazei astfel estimate. Nu folosi tabelul pentru a calcula singur o sumă finală: salariul minim relevant, venitul net și forma în vigoare a legislației pot schimba rezultatul.

Ce se întâmplă dacă primești o decizie

În proiect, contribuabilul care își îndeplinește obligațiile declarative în termen de 60 de zile de la comunicarea deciziei poate ajunge la anularea acesteia. Decizia de anulare ar produce efecte de la data depunerii declarației fiscale.

În practică, primul pas este să verifici dacă decizia este reală și ce an fiscal indică. Apoi compari veniturile folosite de organul fiscal cu documentele tale și ceri sprijinul unui consultant fiscal dacă datele nu se potrivesc. Nu ignora comunicarea și nu trimite o declarație corectivă doar pentru a închide rapid subiectul fără să înțelegi calculul.

Checklist pentru proprietar

• Verifică în SPV mesajele și documentele primite de la ANAF.
• Separă veniturile din chirii pe anul 2025 și calculează venitul net pe baza documentelor disponibile.
• Verifică dacă ai depus declarația relevantă și păstrează recipisa.
• Compară situația ta cu ghidul despre CASS pentru veniturile din chirii, fără să confunzi un ghid general cu o decizie fiscală.
• Dacă ai primit o notificare, respectă termenul înscris în comunicarea oficială și cere clarificări când datele sunt greșite.

Ce nu înseamnă acest proiect

Proiectul nu înseamnă că orice proprietar cu un contract de închiriere va primi automat o decizie de impunere. Nu înlocuiește înregistrarea contractului și nu transformă declarația unică precompletată într-o obligație universală. Sunt operațiuni diferite, iar pentru context poți citi și explicația despre Declarația Unică precompletată pentru venituri din chirii.

De asemenea, o procedură de stabilire din oficiu nu este același lucru cu un control fiscal complet. Pentru diferența dintre o comunicare administrativă și pregătirea pentru un control, vezi checklistul pentru controalele ANAF la proprietari.

Pe scurt

• ANAF a publicat un proiect pentru stabilirea din oficiu a CAS și CASS pentru anul 2025.
• Veniturile din chirii apar în condițiile cumulative analizate pentru CASS.
• Termenele de 20, 7 și 60 de zile apar în documentele proiectului; nu le considera aplicabile înainte de verificarea formei publicate și a notificării primite.
• Acum este util să verifici venitul net, declarațiile și documentele, nu să presupui că ai deja o decizie.

Întrebări frecvente

Proiectul ANAF este deja obligatoriu?

Nu îl trata ca pe o regulă în vigoare până nu verifici ordinul publicat în Monitorul Oficial și forma aplicabilă anului analizat. Chiar proiectul spune că ordinul urmează să fie publicat în Monitorul Oficial.

Orice proprietar care încasează chirie poate fi notificat?

Nu rezultă asta din proiect. Sunt prevăzute condiții cumulative privind tipul veniturilor, nivelul venitului net cumulat și îndeplinirea obligațiilor declarative.

Ce fac dacă am declarat deja CASS?

Păstrează declarația și recipisa, verifică anul fiscal și compară datele cu eventualul document primit. Dacă primești o notificare în ciuda declarării, răspunde în termen și cere lămuriri.

Unde verific dacă există o comunicare oficială?

În primul rând în Spațiul Privat Virtual și în corespondența oficială. Nu considera un mesaj de pe rețele sociale sau un articol de presă drept notificare fiscală.

Concluzie

Pentru proprietari, noutatea importantă este posibilitatea ca ANAF să coreleze informațiile disponibile și să stabilească din oficiu CASS atunci când proiectul va fi adoptat și se va aplica. Până atunci, cea mai bună decizie este una simplă: verifică veniturile din 2025, declarația și documentele contractelor, apoi urmărește doar comunicările oficiale.

Materialul este informativ și descrie un proiect de ordin, nu oferă consultanță fiscală. Pentru o situație concretă, mai ales când veniturile provin din mai multe surse sau ai primit deja o decizie, verifică forma legală aplicabilă și discută cu un specialist.

Surse

• Pachetul oficial ANAF cu proiectul de ordin și anexele (ordin, procedură, modele de notificare și decizie).
• Ghid Rentico: CASS pentru venituri din chirii.
• Codul fiscal, pagina actului de pe Portalul Legislativ.