Vinzi apartamentul închiriat? Ce se întâmplă cu contractul și cu chiriașul

Vrei să vinzi un apartament închiriat și presupui că, odată semnat actul de vânzare, chiriașul trebuie pur și simplu să plece? Nu funcționează așa. Legea protejează contractul de închiriere chiar și atunci când proprietarul se schimbă — iar necunoașterea acestei reguli creează, an de an, conflicte inutile între vânzător, cumpărător și chiriaș.

Principiul de bază: vânzarea nu rupe închirierea

Potrivit art. 1811 din Codul civil, contractul de închiriere rămâne, de regulă, opozabil noului proprietar — practic, cumpărătorul „moștenește" contractul existent, cu toate drepturile și obligațiile care vin cu el, inclusiv obligația de a respecta chiria stabilită și durata rămasă din contract.

Un apartament închiriat nu devine automat liber prin simpla schimbare a proprietarului — noul proprietar pasesc în același contract, nu într-unul nou.

De ce contează dacă ai contract cu „dată certă"

Protecția e cu atât mai solidă dacă respect contractul de închiriere a fost autentificat notarial sau înregistrat la ANAF — asta îi conferă „dată certă", opozabilă terților, inclusiv unui viitor cumpărător care ar putea contesta existența sau condițiile contractului. Fără această înregistrare, riști discuții și interpretări la momentul vânzării despre ce anume a fost convenit cu chiriașul.

Ce se întâmplă cu garanția

Garanția de chirie plătită de chiriaș trebuie clarificată explicit în actul de vânzare-cumpărare: fie se transferă noului proprietar (care preia și obligația de a o returna la finalul contractului), fie se decontează direct între vânzător și cumpărător la momentul tranzacției. Lăsată nespecificată, garanția devine sursă de conflict ulterior — atât între vânzător și cumpărător, cât și cu chiriașul.

Poate noul proprietar să dea afară chiriașul?

Nu automat. Noul proprietar trebuie să respecte aceleași reguli ca orice proprietar: pentru un contract pe durată determinată, nu poate rezilia unilateral decât dacă acest drept a fost prevăzut explicit în contract; pentru un contract pe durată nedeterminată, trebuie să respecte preavizul legal minim. Simplul fapt că a cumpărat apartamentul nu îi dă un drept special de evacuare imediată.

Ce trebuie să faci înainte de vânzare

• Informează chiriașul din timp despre intenția de vânzare — nu e o obligație legală strictă în toate cazurile, dar previne surprize și conflicte.
• Clarifică în actul de vânzare-cumpărare exact ce se întâmplă cu garanția și cu eventualele restanțe.
• Predă cumpărătorului o copie a contractului de închiriere, a situației plăților și a oricăror acte adiționale.

Concluzie

Vânzarea unui apartament închiriat e complet posibilă și frecventă, dar nu înseamnă „apartament liber" din prima zi. Contractul călătorește odată cu proprietatea — cu atât mai solid protejat cu cât a fost înregistrat corect de la început.

Rentico păstrează contractul, actele adiționale și istoricul complet al plăților într-un singur loc, ușor de pus la dispoziția notarului sau a noului proprietar la momentul vânzării.

Notă: articol informativ, nu constituie consultanță juridică. Pentru o tranzacție concretă, consultă un notar sau un avocat specializat în drept imobiliar.