Ai închiriat fără contract scris? Cum pui lucrurile în ordine

Pe scurt: dacă ai închiriat apartamentul fără un contract scris, nu presupune nici că înțelegerea este automat nulă, nici că mesajele țin loc de dosar complet. Notează ce ați convenit și ce s-a plătit, propune un contract care descrie situația reală, apoi verifică înregistrarea lui la ANAF și tratamentul veniturilor deja obținute.

Problema apare de obicei treptat: ai predat cheile, chiriașul a virat prima chirie, iar semnarea a rămas „pentru săptămâna viitoare”. După câteva luni, fiecare își amintește altfel ziua scadentă, garanția sau ce mobilier era în apartament. Acest ghid este pentru proprietarul aflat deja în această situație, nu pentru cineva care are contract semnat, dar a uitat să îl înregistreze.

Separă lipsa contractului scris de lipsa înregistrării la ANAF

Sunt două probleme diferite. Un contract semnat, dar neînregistrat, există ca document; o înțelegere rămasă numai în mesaje sau discuții trebuie mai întâi clarificată și consemnată. Nu le trata la fel când cauți o soluție.

Situație	Ce ai deja	Primul pas util
Doar înțelegere verbală sau mesaje	Urme ale discuției și, eventual, ale plăților	Stabilește cu chiriașul condițiile reale și pune-le într-un înscris
Contract semnat, neînregistrat	Un document asumat de ambele părți	Verifică depunerea C168 și situația termenului
Contract semnat și înregistrat	Documentul și dovada depunerii	Urmărește plățile, modificările și documentele de predare

Dacă ai deja contractul semnat, citește direct ghidul despre contractul neînregistrat la ANAF. Aici discutăm pasul anterior: ce faci când nu ai încă un text semnat de ambele părți.

Înțelegerea verbală nu dispare doar fiindcă lipsește hârtia

Regula generală din Codul civil este că un contract se încheie prin acordul părților, dacă legea nu cere o formalitate pentru valabilitate. De aceea, lipsa unui înscris nu dovedește singură că nu există niciun acord; în schimb, devine mai greu să arăți exact ce s-a convenit. Validitatea și efectele unei situații concrete trebuie verificate separat.

Există și o capcană frecventă în rezultatele online: unele pagini citează art. 21 din Legea locuinței nr. 114/1996 ca regulă actuală privind contractul scris. În forma în vigoare, acel articol este abrogat. Nu folosi o versiune veche a legii ca să tragi concluzia că orice înțelegere verbală este automat nulă.

Dincolo de dezbaterea juridică, contractul scris rămâne cea mai bună dovadă practică. Poți fixa chiria, scadența, garanția, durata, persoanele care locuiesc acolo și felul în care anunțați reparațiile. Pentru structură și clauze, folosește ghidul contractului de închiriere.

Fără înscris, dovada chiriei și recuperarea ei devin mai dificile

Un extras bancar arată că s-au transferat bani; nu explică întotdeauna singur pentru ce lună, ce obligație sau ce sumă a rămas. Păstrează transferurile, mesajele despre chirie și documentele de predare, dar nu le confunda cu o descriere completă a raportului dintre părți.

Codul civil acordă caracter de titlu executoriu pentru plata chiriei contractelor de locațiune sub semnătură privată înregistrate la fisc și celor în formă autentică. Asta este un motiv distinct pentru care un document corect întocmit și înregistrat contează. Nu înseamnă că un proprietar fără acest titlu își pierde orice posibilitate de a-și cere banii; înseamnă că nu trebuie să presupună că are aceeași cale de recuperare.

Dacă problema este deja neplata, vezi separat pașii pentru chiriașul care nu plătește. Nu transforma o discuție despre acte într-o amenințare improvizată.

Ce faci acum: reconstruiește faptele, apoi semnează pentru realitate

Începe cu o cronologie verificabilă, nu cu un formular completat în grabă. Scopul este ca ambele părți să recunoască aceeași locuință, aceeași chirie și aceleași plăți. Dacă au trecut mai multe luni sau există conflict, cere sfatul unui avocat și al unui consultant fiscal înainte să fixezi în scris perioada trecută.

1. Strânge dovezile existente. Notează când s-au predat cheile, ce sume au intrat efectiv în cont, ce sumă a fost garanție și ce mesaje descriu condițiile.
2. Compară înțelegerea cu realitatea. Chiria lunară, ziua plății, durata, utilitățile și numărul persoanelor care locuiesc în apartament trebuie clarificate cu chiriașul.
3. Propune un înscris semnat de ambele părți. Nu prezenta o dată inventată sau plăți care nu au existat. Dacă documentul trebuie să descrie și o perioadă deja parcursă, stabilește formularea cu un specialist.
4. Completează dosarul de predare. Inventarul, fotografiile și indexurile contoarelor ajută la comparația de la plecare. Dacă nu au fost făcute la început, consemnează starea observată acum, fără să pretinzi că fotografiile sunt mai vechi.
5. Verifică depunerea și veniturile. Pentru contractul încheiat, urmărește procedura C168; pentru sumele primite anterior, explică specialistului fiscal cronologia completă.

Exemplu: în 2026, proprietarul a primit 2.500 lei pentru o lună, dar transferul bancar arată numai 2.000 lei, iar restul a fost promis în mesaj. Diferența de 500 lei nu se marchează ca încasată. Proprietarul păstrează transferul și mesajul, confirmă cu chiriașul ce lună acoperă suma și trece în evidență doar banii intrați efectiv. Ghidul despre dovada plății chiriei explică ce documente merită păstrate.

După semnare, înregistrează contractul și păstrează dovada

Pentru veniturile obișnuite din închirierea unui bun din patrimoniul personal, Codul fiscal cere înregistrarea contractului și a modificărilor lui la organul fiscal competent în cel mult 30 de zile de la încheiere, respectiv de la modificare. Regula are excepții pentru categoriile indicate de art. 83 alin. (5); nu o aplica mecanic altui tip de închiriere.

Procedura ANAF folosește formularul C168 împreună cu o copie a contractului. Păstrează contractul semnat și dovada depunerii, nu doar fișierul pe care intenționai să îl trimiți. Dacă termenul a trecut ori veniturile au început înainte de semnare, nu presupune că un contract nou rezolvă retroactiv toate obligațiile. Verifică situația fiscală concretă cu un specialist.

Pentru documentele de la începutul locuirii, pornește de la procesul-verbal de predare-primire. În Rentico poți păstra versiunea semnată a contractului în zona de documente și poți urmări scadențele chiriei; aplicația organizează dosarul, dar nu semnează în locul părților și nu depune automat C168.

Întrebări frecvente

Este nulă o închiriere fără contract scris?

Nu se poate trage această concluzie doar din lipsa hârtiei. Codul civil pornește de la acordul de voințe, cu rezerva formalităților cerute de lege; art. 21 din Legea locuinței, citat încă online, este abrogat. Un specialist poate analiza acordul și dovezile din cazul tău.

Ce diferență este între contract verbal și contract neînregistrat?

În primul caz trebuie clarificate și consemnate condițiile; în al doilea există deja un document semnat, pentru care verifici obligația și procedura de înregistrare. Nu sunt aceeași problemă.

În cât timp se înregistrează contractul la ANAF?

În situația obișnuită reglementată de art. 83 alin. (5) din Codul fiscal, termenul este de cel mult 30 de zile de la încheierea contractului sau de la modificarea lui. Verifică regimul aplicabil dacă nu este o închiriere obișnuită din patrimoniul personal.

Pot depune C168 fără contractul semnat?

Procedura de înregistrare cere cererea C168 însoțită de o copie a contractului. Dacă părțile nu au un înscris semnat, rezolvă întâi documentarea acordului și cere îndrumare ANAF pentru cazul concret.

Un contract verbal este titlu executoriu pentru chirie?

Art. 1.798 din Codul civil indică drept titluri executorii, pentru plata chiriei, contractele sub semnătură privată înregistrate la fisc și cele autentice. Nu trata un schimb de mesaje ca și cum ar avea automat același regim.

Ce fac cu chiriile primite înainte de semnare?

Păstrează dovezile și cronologia sumelor primite și prezintă-le unui consultant fiscal. Semnarea unui document astăzi nu schimbă singură faptul că ai primit bani în trecut.

Concluzie

Fă astăzi un dosar simplu: plățile confirmate, mesajele relevante, starea apartamentului și punctele asupra cărora trebuie să vă puneți de acord. Apoi discută cu chiriașul un contract fidel realității și verifică separat depunerea la ANAF și veniturile anterioare. Cel mai bun moment pentru acte a fost la predarea cheilor; următorul este înainte ca o neînțelegere mică să devină un conflict.

Surse oficiale: Codul civil, art. 1.178 și 1.798 (forma consolidată); Legea locuinței nr. 114/1996, art. 21 abrogat; Codul fiscal, art. 83 alin. (1), (5) și (6); procedura de înregistrare a contractelor de locațiune; formularul ANAF C168.

Acest material este informativ și privește închirierea obișnuită a unei locuințe de către o persoană fizică. Pentru efectele unei înțelegeri nescrise, litigii și obligațiile fiscale ale perioadelor anterioare, verifică situația concretă cu un avocat sau consultant fiscal.