Cum calculezi randamentul (yield) unei investiții imobiliare înainte să cumperi

Prețul de achiziție și chiria estimată nu îți spun, singure, dacă o investiție imobiliară e bună. Randamentul (yield-ul) e cifra care contează cu adevărat — iată cum îl calculezi corect.

Randamentul brut: primul filtru

Formula de bază: randament brut = (chirie anuală / preț de achiziție) × 100. De exemplu, un apartament cumpărat cu 100.000 de euro, închiriat cu 600 de euro pe lună, are un randament brut de (600 × 12) / 100.000 × 100 = 7,2%.

Randamentul net: cifra care contează cu adevărat

Randamentul brut ignoră costurile. Randamentul net scade din calcul toate cheltuielile reale: randament net = [(chirie anuală − cheltuieli anuale) / (preț achiziție + costuri inițiale)] × 100. Cheltuielile includ taxe locale, întreținere, eventuale comisioane de administrare și perioadele fără chiriași.

Cum interpretezi cifra obținută

• Sub 4% — randament slab, greu de justificat față de alte tipuri de investiții.
• 4-6% — randament onorabil, acceptabil pentru zone premium cu apreciere de capital ridicată.
• 6-8% — randament bun, tipic pentru investiții solide.
• Peste 8% — randament excelent, dar verifică dacă nu vine cu riscuri suplimentare (zonă, stare imobil, tip de chiriaș).

În general, o investiție imobiliară e considerată rentabilă dacă atinge un randament anual de minimum 6-7%.

Nu uita perioadele fără chiriași

Randamentul calculat pe hârtie presupune ocupare 100% din an — realitatea include, aproape mereu, câteva săptămâni sau luni fără chiriaș între contracte. Un calcul realist scade acest timp din venitul anual estimat.

Concluzie

Randamentul brut e util pentru o comparație rapidă între oportunități, dar decizia finală trebuie să se bazeze pe randamentul net — singura cifră care reflectă ce rămâne cu adevărat în buzunarul tău, după toate costurile.

Modulul Financiar din Rentico centralizează automat veniturile din chirii și cheltuielile reale ale portofoliului — mentenanță, utilități — într-un cashflow net lunar și anual, ca să urmărești profitabilitatea pe cifre reale, nu pe estimări de pe hârtie.

Notă: articol informativ. Cifrele sunt orientative — randamentul real depinde de particularitățile fiecărei investiții.