Legea preapartamentării în 2026: cum se notează promisiunile și antecontractele în cartea funciară

Achiziția unui apartament aflat încă în construcție are, din 2026, un traseu cadastral și contractual mai strict. Legea nr. 207/2025, cunoscută public drept „Legea Nordis”, introduce reguli pentru preapartamentarea construcțiilor viitoare, forma autentică a promisiunilor și notarea lor în cartea funciară. Pentru cumpărător, schimbarea importantă este că promisiunea nu mai trebuie să rămână doar într-un dosar de notar: ea trebuie legată de unitatea viitoare identificată cadastral.

În limbaj uzual se spune uneori „înscrierea antecontractului”. Termenul tehnic folosit de cartea funciară este, de regulă, notarea antecontractului sau a promisiunii. Notarea face situația juridică publică și ajută la verificarea imobilului înainte de o nouă tranzacție, dar nu te transformă în proprietar și nu înlocuiește contractul final de vânzare.

Ce este preapartamentarea

Preapartamentarea este operațiunea prin care un condominiu aflat încă în faza de proiect sau de execuție este împărțit cadastral în unități individuale viitoare. Pe baza documentației cadastrale recepționate și a unui act autentic de preapartamentare:

• se deschide cartea funciară a construcției-condominiu bun viitor;
• se deschid cărți funciare individuale pentru unitățile prevăzute în autorizația de construire și documentația aferentă;
• în descrierea fiecărei unități se menționează că este un bun viitor;
• unitatea poate fi identificată prin construcție, apartament, etaj și număr de carte funciară, dacă acesta există deja.

Preapartamentarea nu înseamnă că blocul este finalizat. După recepția la terminarea lucrărilor și obținerea certificatului de atestare a edificării, se face apartamentarea finală, iar cărțile funciare sunt actualizate cu datele construcției reale.

Ce trebuie să existe înainte de promisiunea de vânzare

Pentru o unitate individuală dintr-un condominiu viitor sau pentru o locuință individuală viitoare, dezvoltatorul poate promite înstrăinarea numai după îndeplinirea unor pași esențiali:

1. autorizația de construire este notată în cartea funciară;
2. pentru condominiu este realizată operațiunea de preapartamentare;
3. este deschisă cartea funciară pentru unitatea individuală viitoare;
4. notarul obține în prealabil extrasul de carte funciară pentru unitatea viitoare sau, după caz, pentru locuința viitoare.

Promisiunea de vânzare, promisiunea de cumpărare și promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare se încheie numai în formă autentică. Cu alte cuvinte, o simplă convenție semnată între părți nu înlocuiește actul notarial cerut de lege pentru aceste bunuri viitoare.

Cum se notează promisiunea în cartea funciară

Notarul public solicită notarea promisiunii în cartea funciară în ziua întocmirii actului sau cel târziu în următoarea zi lucrătoare. Pentru o unitate viitoare dintr-un condominiu, regulamentul ANCPI cere ca actul să permită identificarea clară a imobilului și a cotei-părți din terenul aferent. În practică, dosarul trebuie să indice:

• construcția și numărul apartamentului;
• etajul și identificatorul unității individuale viitoare;
• cota-parte determinată sau determinabilă din terenul aferent;
• extrasul de carte funciară pentru informare al terenului și, dacă există, al unității viitoare.

După preapartamentare, notarea antecontractului se preia în cartea funciară a unității individuale corespunzătoare, nu într-un loc generic care să lase neclar ce apartament a fost promis. Această identificare este importantă mai ales în proiectele cu multe unități și cu modificări de proiect pe parcurs.

Ce se întâmplă dacă proiectul se modifică

Legea permite actualizarea cărților funciare dacă se schimbă numărul unităților individuale sau alte date ale autorizației, pe baza unui nou act autentic de preapartamentare și a unei documentații cadastrale preliminare. Acordul prealabil al cumpărătorului nu este necesar pentru simple demersuri administrative, cu o limită importantă: dacă se modifică suprafața totală sau amplasamentul unității care face obiectul promisiunii bilaterale, situația trebuie analizată distinct și nu poate fi tratată ca o simplă actualizare tehnică.

Reguli noi pentru rezervare și avans

Convenția de rezervare

O convenție de rezervare pentru cumpărarea unei unități viitoare poate dura cel mult 60 de zile. Suma plătită pentru rezervare:

• se scade din prețul vânzării;
• nu poate depăși 5% din preț;
• poate fi sancționată cu nulitatea absolută dacă depășește limita legală.

Dacă în cele 60 de zile nu se încheie promisiunea sau contractul final din culpa exclusivă a dezvoltatorului, acesta trebuie să restituie integral suma în termen de 30 de zile.

Avansul din promisiune

Avansurile plătite în baza promisiunii se depun într-un cont bancar distinct, dedicat proiectului. Legea limitează și momentul în care banii pot fi utilizați: pentru partea de rezistență, maximum 25% din preț, iar după finalizarea acesteia, pentru instalații, maximum 20% din preț. Folosirea banilor în alte scopuri este interzisă și poate atrage o amendă de 1% din cifra de afaceri a dezvoltatorului, dacă fapta nu constituie infracțiune.

Checklist pentru cumpărător

1. Verifică autorizația de construire. Cere dovada că este notată în cartea funciară.
2. Cere identificarea cadastrală a unității. Nu te baza doar pe numărul din broșură sau pe planul comercial.
3. Solicită extrasul de carte funciară. Verifică terenul, sarcinile, autorizația și eventualele notări.
4. Semnează la notar. Pentru bunurile viitoare, promisiunea trebuie să fie autentică.
5. Confirmă depunerea notării. Notarul trebuie să o solicite în aceeași zi sau în următoarea zi lucrătoare.
6. Separă rezervarea de promisiune. Verifică durata de 60 de zile și plafonul de 5%.
7. Verifică destinația avansului. Contractul ar trebui să indice contul dedicat și regulile de utilizare.
8. Păstrează toate documentele. Contractul, extrasul, încheierea de carte funciară, dovada plății și anexele trebuie să fie în același dosar.

Ce protejează și ce nu protejează notarea

Notarea face promisiunea vizibilă în evidența de publicitate imobiliară și reduce riscul ca aceeași unitate să fie promisă succesiv fără ca situația să poată fi verificată. Ea nu garantează însă că dezvoltatorul va finaliza proiectul, că finanțarea este suficientă sau că imobilul nu va avea probleme de execuție. Pentru aceste riscuri rămân importante verificarea dezvoltatorului, a finanțării, a autorizației, a contractului și a clauzelor privind restituirea avansului.

Ce înseamnă pentru proprietarii-investitori

Dacă investești într-un apartament cumpărat „din fază de proiect”, noul traseu te obligă să păstrezi mai riguros documentele și termenele. În Rentico, poți organiza în modulele Proprietăți și Documente extrasul de carte funciară, promisiunea, actele adiționale, dovada plăților și documentele primite de la dezvoltator. Când apartamentul devine disponibil pentru închiriere, aceeași evidență se leagă de contractul și documentele chiriașului din modulul Chiriași.

Concluzie

Noua reglementare mută verificarea unei achiziții „la roșu” din zona promisiunilor comerciale în zona actelor autentice și a cărții funciare. Preapartamentarea identifică unitatea viitoare, notarul autentifică promisiunea, iar notarea o face publică în cartea funciară. Înainte să plătești rezervarea sau avansul, verifică acești pași în ordine și cere explicații notarului pentru orice neconcordanță între proiect, autorizație, extrasul de carte funciară și contract.

Notă: articolul este informativ și nu înlocuiește consultanța notarului sau a unui avocat. Pentru o tranzacție concretă, verifică forma actualizată a actelor și situația cadastrală a imobilului.

Surse oficiale

• Legea nr. 207/2025, publicată în Monitorul Oficial nr. 1133 din 8 decembrie 2025.
• Ordinul ANCPI nr. 293/2026, în vigoare din 8 martie 2026.
• Regulamentul ANCPI actualizat, inclusiv regulile pentru notarea antecontractelor unităților viitoare.