Certificatul energetic la închiriere: obligația pe care mulți proprietari o ignoră

Certificatul de performanță energetică (CPE) e unul dintre acele documente pe care proprietarii le lasă mereu „pe mai târziu" — până când un chiriaș serios îl cere la vizionare sau ANAF blochează înregistrarea contractului din lipsa lui. Nu e o hârtie decorativă: legea îi leagă direct de valabilitatea practică a contractului de închiriere, iar în 2026 au apărut atât o schimbare majoră de standard la nivel european, cât și amenzi considerabil mai mari.

Ce este și când e obligatoriu

Conform Legii nr. 372/2005 privind performanța energetică a clădirilor, CPE e documentul tehnic care atestă cât de eficientă energetic e o locuință — de la clasa cea mai bună până la cea mai slabă. Legea prevede clar momentele în care devine obligatoriu:

• La închiriere — proprietarul trebuie să pună la dispoziția potențialului chiriaș o copie a certificatului înainte de semnarea contractului.
• La vânzare — cumpărătorul primește originalul; fără el, notarii refuză autentificarea.
• La recepția clădirilor noi și la renovări majore (izolare termică completă, schimbarea sistemului de încălzire) — se emite un certificat nou.

Sunt scutite clădirile-monument, lăcașurile de cult, construcțiile provizorii sub 2 ani și clădirile independente sub 50 mp — dar atenție, excepția de suprafață se aplică unei clădiri de sine stătătoare (o cabană, de exemplu), nu unui apartament dintr-un bloc. O garsonieră de 22 mp are nevoie de certificat la fel ca un apartament de 100 mp, pentru că apartamentul e o „unitate de clădire", nu o clădire independentă.

Ce se schimbă din mai 2026

Uniunea Europeană a impus o nouă clasificare energetică unitară: scara veche, de la A+ la H, e înlocuită cu una nouă, de la A la G — similară celei de pe electrocasnice. Clasa A rămâne rezervată clădirilor cu emisii aproape zero, iar clasa G include cele mai slab performante aproximativ 15% dintre clădiri.

Consecința practică: un certificat vechi, chiar dacă tehnic mai are ani buni de valabilitate din cei 10 acordați la emitere, poate deveni inutilizabil pentru un contract nou încheiat conform noilor reguli. Cine plănuiește să închirieze, să vândă sau să facă o renovare majoră în perioada următoare face bine să verifice din timp dacă certificatul actual mai corespunde noului standard — programările la auditori energetici tind să se aglomereze exact în perioadele de schimbare a regulilor.

Amenzile au crescut semnificativ

Legea nr. 238/2024 a majorat pragurile amenzilor pentru nerespectarea obligațiilor legate de performanța energetică — unele sancțiuni au crescut cu până la 400% față de nivelul anterior, ajungând, în funcție de tipul abaterii, de la câteva mii de lei până la 10.000 lei. Aceeași lege a adăugat o obligație pe care puțini proprietari o știu: anunțurile de închiriere trebuie să afișeze clasa energetică, alături de consumul specific de energie și indicele de emisii CO2 — nu doar la vizionare sau la semnare, ci încă din faza de promovare pe platformele imobiliare.

Certificatul energetic nu e o hârtie de birou — e condiția ca propriul tău contract de închiriere să funcționeze ca titlu executoriu la ANAF, dacă vreodată ai nevoie de el.

Legătura cu înregistrarea contractului la ANAF

Art. 19 alin. (3) din Legea nr. 372/2005 prevede că, la înregistrarea contractului de închiriere, proprietarul are obligația să depună la organul fiscal o copie a certificatului, originalul rămânând la el. În practică, aplicarea diferă de la o administrație fiscală la alta — unele cer certificatul pentru a procesa Formularul C168, altele nu insistă. Riscul real nu e discuția cu funcționarul, ci ce se întâmplă dacă înregistrarea contractului rămâne incompletă sau blocată: contractul își pierde șansa de a fi titlu executoriu, ceea ce înseamnă că, la o restanță sau la o evacuare după expirarea termenului, nu mai poți merge direct la executor judecătoresc — ești nevoit să treci printr-un proces civil clasic, mult mai lung. Am detaliat pașii înregistrării la ANAF și de ce contează termenul de 30 de zile într-un articol dedicat.

Ce faci, practic, ca proprietar

• Verifică dacă certificatul existent mai e valabil (10 ani de la emitere) și dacă a fost emis conform standardului actual.
• Comandă din timp un certificat nou dacă urmează să închiriezi, să vinzi sau ai renovat termic locuința — un auditor energetic atestat îl eliberează de obicei în câteva ore, la un cost de aproximativ 150-800 lei pentru un apartament, în funcție de mărime.
• Trece clasa energetică, consumul specific și emisiile de CO2 în orice anunț de închiriere publicat online.
• Predă o copie chiriașului înainte de semnare și păstrează dovada (menționează explicit în contract că s-a predat).
• Atașează o copie la dosarul cu care înregistrezi contractul la ANAF, odată cu Formularul C168.

Concluzie

Certificatul energetic e ușor de amânat pentru că, spre deosebire de o restanță de chirie, nu produce o problemă vizibilă imediat. Dar exact asta îl face riscant: costă puțin și se obține rapid, iar consecința lipsei lui apare de obicei în cel mai prost moment posibil — când ai nevoie ca acel contract să fie titlu executoriu. Contractul înregistrat, documentele generate și termenele-limită legate de el sunt exact ce organizează Rentico în secțiunea Documente — un loc unde certificatul, contractul semnat și dovezile de predare stau împreună, nu împrăștiate prin e-mail sau WhatsApp. Dacă vrei să vezi și partea de bani, nu doar cea de conformitate, am scris separat despre cum calculezi randamentul real al unui apartament închiriat.

Notă: articol informativ, nu constituie consultanță juridică personalizată. Pragurile amenzilor și cerințele tehnice se pot actualiza; verifică sursele oficiale (Legea nr. 372/2005 cu modificările ulterioare, MDLPA) înainte de a lua decizii pe baza lor.